그래도, 평택. 동탄. 평창 및 일부 개발소재가 있는 지역에서는 일어날 수 있는 일이라 하겠습니다. 계약금은 받았는데 매도한 부동산 가격은 오르고…. 과연 이러한 경우에 어떻게 해야 할 까요?
이때, 상대방의 계좌번호를 알고 있다면 그 계좌번호로 계약금의 배액을 이체하고 그 사실을 통보하면 계약구속력으로부터 해방될 수 있습니다,
최근 정부의 이러저러한 부동산 관련 계획이 발표되면서 이미 매도키로 한 부동산의 계약을 해제하려면 어떻게 해야 되는지를 물어오는 의뢰인이 있습니다. 이럴 경우 어떻게 해야 할까요?
민법 제565조를 보면 '매매당사자는 다른 특약이 없으면 이행에 착수할 때까지 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다'고 명시되어 있습니다. 일정한 벌칙(계약금의 2배)을 주고 그 계약의 구속력으로 부터 해방될 수 있는 길을 열어둔 것입니다.
하지만, 주의할 점이 있습니다. 반드시 계약금의 배액을 제공하고 해제의 의사표시를 해야만 한다는 것입니다. 상대방에게 부동산 매매계약을 해제하겠다는 말만 해놓은 상태에서 상대방이 중도금이라도 공탁을 하는 날에는 꼼짝없이 부동산을 내주어야만 합니다. 중도금을 지급하는 것이 '이행에 착수' 한 것이 되기 때문입니다.
계약을 한 후 부동산 가격이 많이 오른 경우에는 계약금의 배액을 준다고 해도 싫다는 사람들이 대분분입니다. 이럴 경우에 상대방의 계좌번호를 알고 있다면, 그 계좌번호로 계약금의 배액을 이체하고 그 사실을 통보만 해도 된다는 것입니다.
또한, 해제한다는 말을 할 때도 단순히 말로 할 게 아니라 내용증명 등을 이용해 물적증거를 남겨둘 필요가 있습니다. 대부분 소송에서 실제로 해제의 의사표시를 했는지 여부가 중요하게 다루어지기 때문입니다.
부동산을 매입한 사람의 입장에서는 중도금 날짜가 안 됐어도 미리 중도금을 줌으로써 해제를 막는 방법이 있습니다. 이에 대해 법원은 '이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다'는 입장을 밝힌바 있습니다. 어차피 중도금이란 매수인이 일시에 매수대금을 지불하는 것이 어려워 나눠내는 것일 뿐입니다. 그러니 자금이 빨리 마련되어 빨리 주겠다는데 이를 막을 이유가 없는 것이죠.
실지로 필자도 상담받은 소송중에 부동산 매매계약이 이루어진 후 며칠만에 가격이 수천만원 상승하여 계약 해제의 여부가 관건이 된 사례가 있었습니다.
이 사건의 경우에 매수인은 매도인에게 잔금을 지급했는데 매도인이 이를 받지 않았다고주장했으며, 반면 매도인은 매수인이 이런 저런 핑계로 잔금을 주지 않았다고 주장 했습니다. 양측이 제출한 자료는 대부분 추정만이 가능할뿐, 확실한 게 없었습니다.
이런 소송에서는 입증책임이 있는 쪽이 입증을 못하면 패소하게 됩니다. 즉, 매도인 입장에서는 계약금의 2배를 제공하고 해제 의사표시를 했다면 부동산을 지킬수 있게되며, 매수인 입장에서는 잔금을 공탁했으면 소송까지 가지 않아도 되는 것입니다. 하지만 대부분의 경우 팔지 않겠다는 말만 하고 계약금의 배액을 제공하지 않아 문제가 발생합니다. 만약 매수인이 중도금을 공탁한 채 이전등기 소송을 제기하면 부동산을 넘겨줄 수 밖에 없는 것입니다.
부동산 거래는 그 금액도 크고, 만일 매매에 관한 분쟁이 생기면 처리하는 동안 시간적, 정신적, 물질적 피해가 막중합니다. 분쟁이 생기지 않도록 미리미리 점검하여 대비하는 현명함이 필요합니다.