ex) 안성의 안모씨는 생전에 재산을 아들에게 증여하기 위해 고민을 하다 으뜸세무법인을 찾아가 수원에 있는 상가에 대하여 증여세 상담을 받아보기로 했다. 세무법인은 증여를 하기 위해선 상속재산, 증여재산의 가액이 얼마인지 평가하는 과정에서 출발한다고 하고 세법상 평가액이 얼마인지 정확히 예측할 수 있어야 절세가 가능하다고 하였습니다. 그러면 증여재산가액은 어떻게 산정되는 것일까요?
상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일(상속개시일 또는 증여일) 현재의 시가에 따릅니다. 이 경우 “시가”란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 평가기준일 전후 상속 6개월(증여 3개월) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우 확인되는 가격도 시가로 인정해 줍니다.
그러나 부동산의 경우 현금과 같이 그 거래가액 감정가액 등 시가를 산정하기 어려워 개별공시지가 등 소위 “보충적 평가방법”으로 평가하므로 일반적으로 시가보다 낮게 평가되는 것이 현실입니다.
세법에서는 시가를 산정하기 어려운 경우 토지는 개별공시지가, 주택은 개별(공동)주택가격, 주택이외의 건물은 국세청 기준시가로 부동산 가액을 평가하여 증여세 등을 계산합니다. 따라서 기준시가가 언제 고시되는지와 향후 가격이 어떻게 되는지를 예측한다면 절세가 가능할 수 있습니다.
■ 기준가격 고시 전, 후에 따라 세금의 크기가 달라진다.
증여일 현재 당해 연도의 기준가격이 고시되어 있으면 새로 고시된 당해 연도의 기준가격을 적용하지만, 당해 연도의 기준가격이 고시되어 있지 않으면 이미 고시되어 있는 전년도의 기준가격을 적용합니다. 그러므로 동일한 연도에 동일한 부동산을 증여하더라도 당해 연도의 기준가격이 고시되기 전에 증여하느냐 고시된 후에 증여하느냐에 따라 세금의 크기가 달라집니다.
[ 토지 ] 토지의 경우는 개별공시지가를 결정·고시하기 전인 5월초에 토지소재지 관할 시·군·구 또는 읍·면·동사무소에서 토지 소유자 등에게 공람을 거친 후 5월31일경에 확정 고시합니다. 그러므로 사전에 개별공시지가에 대한 열람을 통하여 증여하고자 하는 토지의 공시지가를 예측할 수 있습니다.
[ 상업용건물, 오피스텔 등 ] 상업용건물 등의 국세청 기준시가는 매년 실지거래가액을 조사한 후 시세변동 및 가격편차를 감안하여 시가의 80% 수준에서 결정하고 있습니다. 따라서 건물 가격이 전년도에 비하여 상승 하였다면 금년도 기준시가도 상승할 것으로 보면 됩니다. 특히, 2005년부터는 국세청 상업용건물·오피스텔의 기준시가도 소유자가 열람할 수 있으므로 사전에 고시될 기준시가를 확인할 수 있습니다.
■ 고시 전에 증여해라.
기준가격이 전년도보다 높게 결정될 것으로 예상될 때에는 기준가격이 고시되기 전에, 전년도보다 낮게 고시될 것으로 예상되는 때에는 기준가격이 고시된 후에 증여하면 세금을 절감할 수 있습니다. 그러나 지금까지 예로 봐서는 개별공시지가나 국세청 기준시가는 특별한 경우를 제외하고는 매년 전년도보다 조금씩 높게 결정되고 있습니다. 따라서 부동산을 증여하고자 하는 경우에는 부동산가격이 하락하는 특별한 사유가 없는 한 고시일 이전에 증여하면 세금을 조금이라도 절약할 수 있습니다.