우리나라의 토지거래허가구역은 1천808.8km2(2012.4월현재)로 국토의 약 1.8% 에 해당되는 땅이 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 우리는 토지거래허가제도가 무엇인지, 어떤 점을 유의하여야 하는지 등을 숙지하지 않고서는 부동산(토지) 투자를 할 수 없는것입니다. 토지거래허가구역으로 지정되면, 구역 내의 토지에 관한 소유권과 지상권을 이전, 설정하는 계약(즉, 부동산 계약)을 하고자 하는 당사자는 공동으로 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 득해야 하는것입니다. 허가사항을 변경하고자 할 때에도 마찬가지 입니다. 토지거래허가 신청에 대해 행정청이 불허가 처분을 한다면, 처분을 받은 날로부터 1개월 이내에 당해 시장, 군수, 구청장을 상대로 이의를 신청할 수 있습니다. 아니면 바로 행정소송을 하는 수도 있읍니다.토지거래허가구역이라고 하더라도 증여를 받은 경우, 경매를 통해 토지를 매입하는 경우에는 토지거래 허가가 필요치 않습니다. 간혹, 소송을 통해 소유권을 넘겨받는 경우, 토지거래허가가 필요치 않다고 유혹하는 투기꾼들이 있습니다. 이들은 토지거래허가 대상토지를 토지거래허가구역으로 지정되기 전에 매매계약을 한 것처럼 날짜를 허위로 기재해서 작성한 다음, 매수인이 매도인을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기하면 매도인이 방어를 하지 않고 패소하도록 해서 소유권을 넘겨받는 방식을 사용하는 것이죠. 그러나 이러한 행위는 엄연히 불법이고, 형사처벌을 받게 된다는 것을 알아야 합니다. 그러면, 토지거래허가지역 내에서 허가를 받기 전에 체결한 매매계약의 효력은 어떻게 되는 걸까요? 한 예를 들어보겠습니다. A는 토지거래허가구역내의 B소유 부동산을 매입하면서 토지거래허가신청은 중도금 지급기일 이전에 함께 협력해 신청하기로 합니다. 그런데 B는 뒤늦게 소재지 주변의 개발소식을 듣고 갑자기 토지거래허가신청절차에 협력해 주지 않았고, 차일피일 미루더니 중도금 지급기일이 몇 달지난 시점에서 A의 중도금지급의 지체를 이유로 계약의 해제와, 계약금을 돌려주지 않겠다는 의사를 표시했고, 이에 A는 계약금을 돌려달라는 내용 증명 우편을 송달하게 됩니다. 자 이 경우 A는 계약금을 돌려받을 수 있을까요? 원칙적으로 허가구역안에 있는 토지에 대하여는 허가를 받지않은 상태에서의 계약은 무효입니다. 다만, 판례는 처음부터 허가를 받지 않고 거래를 하고자 하는 의도가 있었던 경우가 아니라, 향후에 허가를 받을 계획이었으며 실제로, 나중에 허가를 받게되면, 위 매매계약은 유효가 된다고 보고 있습니다. 따라서 최종적으로 불허가 처분이 나기전까지는 계약이 완전히 무효가 되는것이 아니므로, 매도인이 매수인에게 계약금을 부당이득으로 반환할 필요는 없습니다. 그러나 매매계약의 쌍방이 토지거래허가신청에 대한 협력의무를 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시한 경우에는 그 즉시 계약은 확정적으로 무효가 됩니다. 그러므로 위의 경우 쌍방이 허가신청을 하지 않겠다는 의사를 명백히 표시한 경우에 해당되어 매매계약은 확정적 무효가 되고, 따라서 A는 B로부터 계약금을 돌려받을 수 있습니다.토지거래허가구역 내의 토지를 팔려는 매도인은 매수인 측에서 '누구외 몇 명'식으로 매수인을 표기하려고 할 때 유의할 필요가 있습니다. 이러한 매수인들은 부동산 전매를 통해 수익을 얻으려는 것이 목적인 경우가 있으며, 만약 전매가 이루어지면 전매받기로 한 사람을 데리고 와서 그들이 ' 누구외 몇 명'의 '몇 명'이었음을 주장하며 소유권이전등기를 해줄 것을 요구하고, 전매가 잘 이루어지지 않는 경우에는 토지거래허가를 받기 어려운 '누구'를 내세워 토지거래 불허가 처분을 받아내어 계약을 무효화시키는 방법을 사용하곤 합니다. 매도인은 토지거래허가를 받기 곤란한 외지인과의 매매계약에 주의하여야 하며, 특히 '누구외 몇 명' 등의 방식으로 매수인을 표기하는 것을 삼가해야 합니다