인감증명이란 문서에 찍힌 도장이 행정청에 신고된 인감과 동일하다는 것을 증명해주는 서면입니다. 본인이 아닌 대리인에 의한 부동산 매매계약일 때 대리인에게 자격이 있는지의 여부를 따질 때 꼭 필요한 것이 인감증명입니다. 그러나 매도인의 인감증명만으로는 대리권이 있다고 믿어서는 절대 안됩니다.
우리 민법에서는 대리권이 없는 자(무권대리라 함)가 행한 대리행위는 원칙적으로 무효이지만, 특별한 사정으로 상대방이 무권대리인을 유권대리인으로 잘못 판단한 경우에는 본인이 대리권 없이 행한 자의 법률행위에 대해 책임을 지게 되는데 이를 '표현대리'라 합니다. 이러한 규정을 둔 이유는 본인이 특정한 사람에게 대리권을 수여한 것과 같은 외관을 만든 경우에는 본인이 그 사람이 대리인이라고 칭하면서 행한 법률행위에 대해 책임을 져야 이를 믿은 거래 상대방을 보호할수 있기 때문입니다.
'표현대리'는 거래 상대방이 대리인의 대리권 여부에 대한 상식적인 주의의무를 다해야 성립합니다. 예를 들어 부동산 소유자가 아닌 제3자(대리인)로부터 근저당권을 취득하려는 사람은 그 소유자에게 과연 담보제공의 의사가 있는지의 여부와 그 제3자가 소유자로부터 담보제공에 대한 권한의 위임을 받았는지의 여부를 서류 또는 기타의 방법으로 소유자에게 확인해 보는 것이 일반적 상식이라고 보는 것입니다.
그러므로 이러한 조사를 하지 않았다면 그 제3자에게 소유자를 대리할 권한이 있다고 믿은 데에 과실이 있고 표현대리가 성립하지 않는 것입니다. (대법원 1995. 2. 7 선고94다34425 판결) 즉, 제3자와 근저당권설정계약을 맺었다고 하더라도 근저당권을 취득하지 못하는 것이죠… 구체적으로 알아보면, 대리인이라고 자청하면서 타인 소유의 부동산을 매매하거나 근저당권. 저당권을 설정하려는 자가 '보증용 인감증명서와 재산세납부증명서를 가지고 있었던 경우' , '등기권리증과 인감증명서. 인감도장만 가지고 있었던 경우', '공증용 인감증명서와 인감도장. 주민등록증을 가지고 있었으나 등기필증이 없었던 경우' , '등기필증 없이 인감증명서와 인감도장만을 가지고 있었던 경우' 에는 이것만 믿고 그 자에게 대리권이 있다고 판단하면 안되는 것입니다.
대법원 판례에서는 이런경우 모두 상대방에게 과실이 있다고 판단해 표현 대리가 성립하지 않는다고 봤습니다. 즉, 진정한 소유자가 나타나서 계약이 무효라고 주장하면 부동산을 돌려줄 수 밖에 없는 것입니다.
대리권을 수여한다는 내용의 위임장이 아닌 단순한 인감증명서 등 몇가지 서류만을 확인하고 그 사람에게 대리권이 있다고 생각해서는 안 되고, 미리 본인의 의사를 꼭 확인해 보아야 하는 것이죠.
어떠한 거래든 일반적이고 상식적인 차원에서 이루어지지 않는다면 한번쯤은 의심해 보아야 겠습니다. 큰 거래를 할수록 보다 면밀히 검토하고, 여러 번 확인해 신중히 하는 것이 결국은 재산과 스스로를 지키는 길이라는 점을 반드시 기억해 두어야 겠습니다.