묵시적 갱신이란 주택 및 상가임대차 등에서 계약기간이 만료되어 이전과 같은 조건으로 계약이 연장되는 것을 말합니다. 오늘은 묵시적 갱신에 대한 사례를 문·답의 형식으로 몇가지 다루어보겠습니다.
문1: 묵시적 갱신의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 경과하면 효력이 발생합니다. 통지 후 임차인이 1개월 거주하다가 이사를 한다면, 나머지 2개월에 대한 월세를 임대인에게 지불해야 되나요?
답: 주택임대차보호법 제6조의 2 묵시적갱신의 경우 계약의 해지 제2항은 "제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다" 라고 되어 있습니다. 여기서 "3개월이 지나면(해지의) 효력이 발생"하므로, 반대로 3개월이 지나기 전에는 해지의 효력이 발생치 않아 임대차가 여전히 존속중인 상태입니다. 그렇다면 임대차가 존속중인 한 임차인의 월세 지급의무도 여전히 존속한다고 봐야 할 것입니다. 임차인이 도중 이사한 것은 일방적인 조치일 뿐, 약정 월세 지급의무를 면하는 것은 아니라고 할 것입니다.
문2: 묵시적 갱신이 되었으므로 기간의 정함이 없는 계약이 되어 임대인이 계약해지 의사를 전달하고 6개월이 지나면 계약해지 효력이 발생하는지요?
답: 묵시적 갱신이 된 경우 기간의 정함이 없는 임대차가 되는 것은 맞습니다. 그러나 주택임대차보호법에 의하여 주택의 경우 임차인은 2년의 임차기간을 보장받을 수 있습니다. 한편 임차인은 2년 이내라 하더라도 계약해지 통보를 한 후 3개월 후에는 임차계약을 해지할 수 있습니다. 즉, 임대인은 반드시 2년의 임대차기간을 보장해 주어야 하지만, 임차인은 2년의 임대차 기간을 주장하거나 임대차 기간중 언제나 계약해지 통보를 한 후 3개월 후에 임차계약을 해지할 수 있습니다.
문3: 묵시적 갱신으로 2년을 더 살고 또 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 다시 2년을 주장하여 거주할 수 있을까요?
답: 묵시적 갱신이 계속적으로 2회 이상 된 경우에도 위와 유사하여 임차인은 임대인에 대하여 2년간의 임차기간을 주장할 수 있습니다. 또한 임차인은 묵시적 갱신이 된 2년 기간 중 3월 전에 해지통지를 하고 임차계약을 해지할 수 있습니다.
문4: 상가 임대차 기간이 지나고 하던 영업이 잘되지 않아 몇 달 후 임대인에게 가게의 보증금을 돌려달라고 하니 묵시적 갱신이 되어 1년이 연장되었으니 다른 임차인을 두고 나가던지 계속 영업을 하라고 합니다. 상가건물임대차도 주택임대차와 마찬가지로 묵시적갱신이 되나요?
답: 임대차 기간 만료 전 임대인은 6월부터 1월 이내에, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생합니다. 이러한 일없이 임대차 기간이 경과되면, 임대차는 묵시적 갱신이 된다고 보면됩니다. 다만 앞에서와 같이 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지를 통고할 수 있으며, 통고 후 3월이 경과하면, 임대인은 보증금을 내줘야 하며, 임차인은 임대차 건물을 임대인에게 명도해 줘야 합니다. 임차인이 새 임차인을 구해줘야 할 법적 의무는 없습니다.