우리 땅은 '관리지역' 내 '전'입니다. 부동산 초보자라면 누구든지 이 같은 땅 분류에 관련된 용어 앞에서 약간은 혼란 스러워 할 것입니다. 그러나 땅 분류와 관련된 용어는 '용도지역' 과 '지목' 만 제대로 이해하고 있어도 어느정도 파악할 수 있습니다.
앞에서 말한 '관리지역' 은 용도지역을, '전'은 지목을 뜻합니다. 여기서 지목은 땅의 현재 상황을 표시하는 성격이 짙으며, 반면 용도지역은 이런 지목의 땅을 개발할 때 어느 정도까지 개발할 수 있는지를 미리 정해 놓은 것으로 보면 되겠습니다.
따라서, 용도지역은 지목보다 상위에 있는 땅분류법으로 볼 수 있습니다. 용도지역에 따라 해당 토지의 개발 가능 정도에 차이가 있습니다. 용도지역에 따라 용적율, 건폐율, 층수 등이 모두 다르게 적용됩니다. 용도지역은 국토의 효율적 이용과 관리를 위해 1972년 전국토에 도입됐습니다.
용도지역은 변경이 어렵습니다. 현행법상 용도지역은 4가지로 구분되어 있습니다. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등이 그것입니다. 원래는 5가지 (도시지역, 준도시지역, 준농림지역, 농림지역, 자연환경보전지역) 였으나, 법이 바뀌면서 축소됐습니다.
용도지역은 개블록 단위로 지정되는 특성이 있습니다. 주변에 현황이 비슷한 여러 필지 (지목)을 하나로 묶어 용도지역을 지정하는데 그래서 하나의 용도지역안에는 여러 종류의 지목이 존재 할 수 있습니다. 같은 지목이라도 용도지역이 무엇에 해당되느냐에 따라 들어설 수 있는 건물의 종류와 용적율, 건폐율, 층수에 차이가 있습니다.
예를 들어 도시지역내 대지에는 최고 100층짜리 업무용 빌딩이 들어설 수 있지만, 관리지역내 대지에는 이 같은 빌딩을 지을 수 없습니다. 때문에 같은 지목이라도 용도지역에 따라 땅 값이 차이가있는 것입니다. 지목과는 달리 정책적 필요에 따라 지정된 용도지역은 땅 주인이 마음대로 바꾸기 어렵습니다.
땅 주인이 세부 용도 지역을 바꾸려면 지구단위 수립등 복잡하고 까다로운 인허가절차를 거쳐야 하는 것입니다. 용도 지역이 바뀌면 땅의 쓰임새가 높아져 가격이 오르겠죠. 예를 들어 관리지역이 도시지역으로 편입 되면 건폐율과 용적율이 더 많이 주어져 건물을 보다 높이 지을 수 있는 등 땅의 효율이 높아지기 때문입니다.
도시지역은 땅값이 비쌉니다. 말 그대로 땅을 도시의 용도로 사용하기 위해 지정한 구역을 말하기 때문에 다른 용도 지역에 비해 용적율과 건폐율 등이 더 많이 주어집니다. 이 같은 도시지역은 땅의 특성에 따라 다시 주거지역, 상업 지역, 공업지역, 녹지지역등으로 세분 화됩니다. 주거지역은 도시지역안에서 주거환경을 보호하려고 지정한 지역으로 이는 다시 전용주거지역 (1~2종), 일 반주거지역(1~3종), 준주거지역으로 분류됩니다.
전용주거지역은 다세대, 다가구 등 저층 주택만이 들어설 수 있는 땅을 말합니다. 일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 땅으로 아파트가 주로 들어서며, 준주거지역은 주거 기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정됩니다. 주거지 역에 주거용 건물을 지을 때 적용되는 용적율과 건폐율은 각각 100~500%, 50~70% 등입니다. 주거지역은 대개 이미 땅값이 오를 만큼 올라서 주변에 강력한 개발소재가 없는 한 시세차익을 기대하기 힘들어 투자에 신중을 기하는 것이 좋겠습니다.
그러나 소규모 나대지의 경우, 개발여지가 있으므로 관심을 가져보는 것도 괜찮겠습니다. 상업지역은 주로 상업업무와 관련된 건물이 들어서는 땅을 말합니다. 이 상업지역은 다시 중심상업, 일반상업, 근린상업, 유통상업지역으로 구분됩니다. 중심상업지역은 대부분 도심지 한복판에 지정되는 용도구역으로 대형 상업용 건물이 들어섭니다. 건폐율 (90% 이하) 과 용적율 (400~1500%)등이 다른 땅에 비해 많이 주어지는 만큼 땅값이 비싼게 당연하겠습니다.
이에 비해 근린상업지역은 주거지역과 인접한 곳에서 주로 생필품 등을 공급하기 위해 지정되는 용도지역입니다. 중심상업지역은 땅의 덩치도, 가격도 비싸서 일반 투자자들이 접근하기에는 한계가 있으나, 근린상업지역 내 땅은 상대적으로 가격이 저렴해 개인투자자들도 관심있게 볼 필요가 있겠습니다.