이번시간에는 이전 주에 이어 매도인의 하자담보책임에 대하여 계속해서 문답식으로 알아보겠읍니다.
문1; 빌라 반지층을 전세(4500만원)로 계약체결 후 3개월후 임차인이 누수로 인해 이사를 간다고 하는데 만기 전이라 부동산 수수료(20만원) 을 부담해야 하는데 누수로 인한 것이므로 부담할 수 없다고 하며, 입주후 도배를 본인들이 하였는데 도배비용 10만원도 부담하라고 하며 이사비등 총 50만월을 임대인이 부담하라고 하는데, 임대인은 해당물건을 매매로 구입하면서 바로 전세를 놓은것이고 그 당시(매매계약 체결시)는 누수가 확인이 안 되었으며, 임차인이 입주 3개월후 누수가 확인된바(임대차 계약체결 당시에는 누수가 확인되지 않았음) 이 경우, 임차인이 요구하는 금액을 임대인이 물어 주어야 하는지요?
답; 이는 계약성립 후 임차목적물에 누수라는 하자가 발생한 사안이라 생각 됩니다. 따라서 임차인은 이 누수로 인하여 임차에 대한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다. 이런 경우 임대인은 누수로 인한 도배 손상에 대한 비용 및 이사비용을 지급할 의무가 있습니다.
그러나 그 하자가 사소하여 계약목적을 달성할 수 있는 경우 즉, 임차를 계속할 수 있는 경우에는 하자보수 및 손해에 대한 배상만을 청구할 수 있다고 할 것 입니다.(민법 제580조, 575조) 계약성립 후 누수라는 하자가 발생한 것 이므로 계약체결시 중개업자가 이를 알았거나 알수 있었다고 보여지지 않으므로 중개업자는 책임이 없다고 보입니다.
문2; 매매계약을 체결한지 한달도 안되어 집내부 천장쪽에서 누수현상이 발생 했는데 그 책임은 누구에게 있나요? 전 주인에게 담보책임을 물어 수리비를 요구해야 하나요? 아니면 현 주인이 알아서 수리해야 하나요?
답; 본 건은 물건의 하자에 대한 민법상의 매도인의 담보책임의 법리가 적용합니다. 매도인의 담보책임이라 함은 매매에 의해 매수인이 취득하는 권리나, 권리의 객체인 물건에 하자 내지 불완전한 점이 있는 때에 매도인이 매수인에 대하여 부담하는 책임을 말합니다.
매도인에게 이러한 담보책임을 인정하는 것은 매매계약의 유상성에 비추어 매수인을 보호하고 일반거래의 동적안전을 보장하기 위해서입니다. 매도인의 담보책임은 매도인의 고의난 과실 등의 귀책사유를 그 요건으로 하지 않으므로 일종의 무과실책임으로, 특정물의 매매에 있어서 뿐만 아니라 불특정물 매매 에서도 인정됩니다.
결론적으로, 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 민법 제 580조의 매도인의 담보책임의 규정을 적용하여 청구를 할 수 있습니다. 그러나 매수인이 하자가 있는것을 알았거나 과실로 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하며, 본건에 대한 행사는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내 행사하여야 합니다.
문3; 임대인이 보일러 배관에 하자있는 집을 아무런 하자가 없다고 해서 계약을 체결 하였습니다. 임차인이 계약해지 할 수 있는지요?
답; 본 건은 임대차계약에 있어서의 물건의 하자에 관한 문제이지만, 민법 제575조 내지 제580조의 매도인의 담보책임에 관한 규정이 역시 준용, 적용되는 사안입니다. 민법 제580조의 매도인의 하자 담보책임에서 특정물 매매의 경우에는 매수인은 목적물을 반환하고 계약을 해제할 수 있으며 또한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
그러나 수리비용이 저렴하고 단순한 결함인 경우에은 계약을 해제하지 못하고 그 수리비용만 청구할 수 있습니다. 담보책임의 경우에는 물건에 하자가 있다고 해서 전부 책임을 지울 수 있는 것이 아니라 매수인의 선의 무과실의 요건 여부에 따라서 각각 판단을 달리합니다.
매수인은 이러한 하자를 사전에 알지 못하였고 또한 알지 못하는 데에 과실이 없어야 합니다. 즉, 미리 알고 있었거나 부주의로 알지 못한 때에는 매도인에게 담보책임을 물을 수 없습니다. 이러한 하자담보책임은 매수인이 하자를 발견한 때로부터 6개월 이내에 청구하여야 합니다.
결론적으로, 이 건에서 임차인은 하자를 발견한 때로부터 6개월 내에 임대인에게 계약해제권 및 손해배상청구권을 행사할 수 있으며, 임차인 스스로 하자 목적물에 대한 수리를 하고 후발적으로 필요비에 관한 비용상환청구권을 행사할 수 있습니다.
*관계법령; 민법 제580조(매도인의 하자담보책임) - 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.