갑은 신축중인 연립주택 1동 101호를 임차하였는데 당시 아직 건축물관리대장과 등기부 등이 정리가 되어 있지 않은 상태라서 동, 호수 표시없이 연립주택1동의 부지중 일부 지번만으로 전입신고를 하였습니다. 이후 등기부 등이 정리가 되고나서 주민등록상의주소를 1동 101호로 정정한 후 등기부를 확인하여 보니 벌써 위 101호에 대하여 근저당권설정등기를 경료되어 있었습니다. 이런 경우 근저당권이 실행되면 갑은 임차권이 보호되지 않는지요.

<해설> 보호받을수 없습니다.

주택임대차보호법상의 대항력을 인정받기 위해서는 주택의 인도와 주민등록을 마쳤어야(전입신고)합니다. 이 때 주민등록을 대항력의 요건으로 정하여 둔 까닭은 거래의 안전을 위하여 제3자가 임차권의 존재를 명백히 인식할 수 있도록 하기 위한 것입니다. 따라서 주민등록상의 주소는 당해 임대차건물에 임차인이 임차인으로서 거주하고 있는 것이 외부적을 확실하게 인식할 수 있도록 되어 있어야 하고, 지번 등이 잘못되어 전입신고된 경우라면 주택임대차보호법상의 대항력이 인정될 수 없습니다.

그런데 연립주택과 같은 다세대 주택의 경우 공동주택으로서 등기부나 건축물관리대장 등의 공부를 통해 각 동과 호수가 특정되어 관리되므로 주민등록 역시 지번 뿐만 아니라 각 동과 호수가 정확하게 기재되어야 합니다.

따라서 연립주택의 동·호수 등의 표시 없이 그 지번만을 신고하여 주민등록이 된 경우, 혹은 임차 당시 칭하여진 동·호수로 주민등록이 되었으나 나중에 공부상으로는 다른 호수로 기재되어 있는 경우에는 주택임대차보호법상의 유효한 주민등록으로 볼 수 없어 대항력 기타 우선변제적 효력 등이 인정될 수 없습니다(94다 27427 판결, 94다13176 판결). 그러나 나중에 주민등록을 정정하여 제대로 전입신고가 이루어졌다면 그 때부터 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있을 것입니다. 

그런데 사례의 경우는 주민등록이 정정되기 전에 이미 근저당권설정등기가 경료되었으므로 임차인으로서는 근저당권자에게 대항할 수가 없습니다.

반면 건축법이나 주택건설촉진법상 공동주택으로 볼 근거가 없는 다가구용단독주택의 경우도 소유자들이 건물 거주자의 편의상 호수를 구분하여 두었다고 하더라도 지번만 기재하여 전입신고를 하면 충분하고, 또 임차인이 올바른 지번으로 전입신고를 하였으나 담당공무원이 실수로 신주거지의 지번을 다소 틀리게 잘못 기입한 경우에도 적법한 전입신고로 보아 대항력 기타 우선변제적 효력 등이 인정될 수 있습니다.