오늘은 묵시적 갱신에 대한 사례를 문,답의 형식으로 몇가지 다루어 보겠습니다.
문1 : 묵시적 갱신의 효력에서 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 경과하면 효력이 발생합니다. 통지 후 임차인이 1개월 거주하다가 이사를 한다면 나머지 2개월에 대한 월세를 임대인에게 지불해야 되나요?
답 : 주택임대차보호법 제6조의 2 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지 제2항은 "제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다" 라고 되어 있읍니다.
여기서 ‘3개월이 지나면(해지의) 효력이 발생’ 하므로 반대로 3개월이 지나기 전에는 해지의 효력이 발생치 않아 임대차가 여전히 존속중인 상태입니다. 그렇다면 임대차가 존속중인한 임차인의 월세 지급의무도 여전히 존속한다고 보아야 할 것입니다. 임차인이 도중 이사한 것은 일방적인 조치 일뿐, 약정 월세 지급의무를 면하는 것은 아니라고 할 것입니다.
문2 : 묵시적 갱신이 되었으므로 기간이 정함이 없는 계약이 되어 임대인이 계약해지 의사를 전달하고 6개월이 지나면 계약해지 효력이 발생하는지요?
답 : 묵시적 갱신이 된 경우 기간의 정함이 없는 임대차가 되는 것은 맞습니다. 그러나 주택임대차보호법에 의하여 주택의 경우 임차인은 2년의 임차기간을 보장받을 수 있읍니다.
한편 임차인은 2년 이내라 하더라도 계약 해지 통보를 한후 3개월 후에는 임차계약을 해지할 수 있읍니다. 즉, 임대인은 반드시 2년의 임대차기간을 보장해 주어야 하지만, 임차인은 2년의 임대 차기간을 주장하거나 임대차 기간중 언제나 계약해지 통보를 한 후 3개월 후에 임차계약을 해지할 수 있읍니다.
문3 : 묵시적 갱신으로 2년을 더 살고 또 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 다시 2년을 주장하여 거주할 수 있을까요?
답 : 묵시적 갱신이 계속적으로 2회 이상 된경우에도 위와 유사하여 임차인은 임대인에 대하여 2년간의 임차기간을 주장할 수 있습니다. 또한 임차인은 묵시적 갱신이 된 2년 기간중 3월 전에 해지통지를 하고 임차계약을 해지할 수 있읍니다
문4 : 상가 임대차 기간이 지나고 하던 영업이 잘되지 않아 몇 달후 임대인에게 가게의 보증금을 돌려달라고 하니 묵시적 갱신이 되어 1년이 연장되었으니 다른 임차인을 두고 나가던지 계속 영업을 하라고 합니다. 상가건 물임대차도 주택임대차와 마찬가지로 묵시적 갱신이 되나요?
답 : 임대차기간 만료전 임대인은 6개월부터 1개월이내에, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생합니다. 이러한 일이 없이 임대차기간이 경과되면, 임대차는 묵시적 갱신이 된다고 보면됩니다.
다만 앞에서와 같이 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지를 통고할 수 있으며, 통고 후 3개월이 경과하면, 임대인은 보증금을 내줘야 하며, 임차인은 임대차건물을 임대인에게 명도해 주어야 합니다. 임차인이 새 임차인을 구해줘야 할 법적 의무는 없습니다.