문 : 임차인 김씨는 2010년 10월 15일 살고 있는 보증금 6천만원, 월세 40만원의 기존의 임차주택이 임차기간 만료가 되어 이사를 하고자 다른 곳에 주택을 임차한 상태입니다(임차보증금중 3천만원은 전세자금 대출임). 임대인은 자금이 없으므로 보증금중 3천만원을 김씨에게 주고 나머지 은행 대출금 3천 만원에 대한 이자를 지금 현재 김씨가 거주하고 있는 주택이 새임차인에게 인도될 때까지 부담 하겠다고 제의하는데 김씨가 기존의 임차주택에 주민등록을 두고 우선변제권을 위해 김씨의 부인과 아이들만 그 주택으로 전입 신고를 해도 되는지요?
답 : 임대인의 협조를 얻어 해결할 수 있는 방법과 단독으로 해결할 수 있는 방법이 있습니다. 임대인이 협조해 준다면, 기존 주택에 전세권설정등기를 해두고 새로운 주택으로 이사를 가면 됩니다. 전세권자로서 보호를 받을 수 있기 때문입니다.
만일, 임대인이 이를 거부한다면, 임차인 단독으로 임차권등기명령제도를 활용, 임차권등기를 할 수 있습니다.(주택임대차보호 법 제3조의 3)
즉, 임대차가 종료된 후 보증금을 받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 주택임대차보호법 소정의 대항력 및 우선변제권을 취득합니다.
이때, 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 이때, 임차권등기 이후에 다른 곳으로 전입 신고를 하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권은 상실하지 않습니다.
주의할 것은 임차권등기시 까지는 이사를 가지 말아야 한다는 점입니다. 만일 임차권 등기 이전에 이사를 가면, 임차권등기 시부터 대항력 또는 우선변제권을 취득한 것으로 됩니다.
은행의 입장에서 전세보증금대출 이자 지급의무는 임차인에게 있는 것이지 임대인 에게 있는 것이 아니므로, 임대인이 이자를 지급하지 않은 경우 임차인이 은행에 대해 그 연체에 대한 책임이 있다는 것을 명심해야 겠습니다.
문 : 임차인이 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 전대를 하고 월세를 계속 미납하고 있는 경우, 이에 원 계약자(임차인)에게 이에 대한 책임을 물으면 그 전차인을 내보내라고 합니다. 이에 임대인은 명도소송을 하려고 준비중 입니다. 이때 명도소송을 임차인에게 해야 하는지, 전차인에게 해야 하는지의 문제입니다.
답 : 결론적으로 임차인, 전차인 모두를 피고로 하여 명도소송을 하여야 합니다. 법리적으로, 임차인에 대해서는 임차인의 무단 전대 또는 차임연체를 이유로 임대차 계약을 해지하고, 그 결과 임대차가 종료되었 음을 이유로 임대차계약에 기한 명도소송을 하는 것이고, 전차인에 대하여는 소유권에 기하여 불법점유자라는 이유로 명도소송을 하는 것입니다.
전차인이 임차인으로부터 임차한 것이므로 형사적책임을 묻기는 어려울 것으로 판단됩니다.
문 : 임대인의 동의를 얻어 다른사람이 양수한 경우의 대항력은 어떤가요.?
답 : 주택임대차보호법 제3조제1항에 의한 "대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의해서 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경 되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다(대판 87다 카2509)" 따라서, 임차권양수인은 전 임차인 의 임차권과 동일성이 있는 임차권을 주장할 수 있는 것이므로, 이 경우 임대차계약 기간도 전 임대차계약의 기간 내에서 법의 보호를 받는다고 보아야 할 것입니다.