갑은 을로부터 평택시 소재 임야를 매수하기로 하면서 가격은 부동산등기부에 표시된 면적인 4,000평을 기준으로 평당 20만원으로 계산하여 대금 8억원을 지급하였습니다. 그런데, 나중에 실제 면적을 확인해 보니 위 임야의 면적은 3,500평에 불과하여 500평이나 부족한 것이었습니다.
이와 같은 경우 갑은 500평에 해당하는 대금을 반환받을 수 없나요.
토지의 면적에 주안점을 두어 계약을 체결하였다는 사실이 입증될 경우 부족분에 대한 대금을 반환받을 수 있을 것입니다.
민법 제574조에 의하면 매매 목적물의 수량을 지정한 매매의 목적물이 계약당시 부족한 경우와 매매 목적물의 일부가 계약 당시 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실 사실을 알지 못하였다면 매수인은 그 부족 또는 멸실된 부분 만큼의 감액을 청구할 수 있습니다.
나아가 만일 잔존한 부분만이면 매수하지 아니하였을 것이라고 인정 될 경우 매수인은 계약 전체를 해제 할 수도 있습니다.
여기에서 말하는 “수량을 지정한 매매”란 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는데 중점을 두고, 대금도 이 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는데, 부동산을 매수하면서 그 대금을 등기부상의 면적을 기준으로 계산한 때에는 이러한 수량을 지정한 매매로 볼 수 있는 경우가 많습니다.
그러나 우리나라에서는 통상 등기부상의 면적과 실제 면적이 일치하지 않기 때문에 부동산의 매매 대금을 등기부상의 면적을 기준으로 계산하였다고 하더라도 언제나 “수량을 지정한 매매”라고 볼 수는 없습니다.
이와 같은 경우는 특정한 지번의 토지 1필지를 그 현황대로 매입하기로 하면서 그 대금을 정하는 하나의 방편으로 평당 얼마 하는 식으로 가격을 산정한 것으로도 볼 수 있기 때문입니다.
그러나 매매대 금을 등기부상의 면적을 기준으로 계산하고, 추후 실제 부동산의 면적과 등기부상의 면적이 다른 경우 매매대금을 정산하기로 하는 사후정산약정을 한 경우라면 확실히 “수량을 지정한 매매”라고 볼 수도 있 을 것입니다.
위 사례에서도 갑은 토지의 평수에 주안점을 두어 토지를 매매하였 다면 대금의 감액을 청구할 수 있을 것입니다. 그러나 매매대금을 등기부상의 평수를 기준으로 계산하였다는 사실만으로는 토지의 평수에 주안점을 둔 “수량을 지정한 매매”로 인정되기 어렵습니다.
따라서, 당시 인근 토지의 시가를 고려 해 볼때 3,500평에 대해서 8억원의 가격이 지나치게 높다든지 아니 면 추후에 실제 면적과 차이가 있는 경우 사후 정산하기로 하는 약정이 있었다든지 하는 사정이 있는 경우 “수량을 지정한 매매”로 인정되어 대금의 감액을 청구할 수 있을 것으로 판단됩니다.
그러므로 토지를 매입하실 때에는 등기부상의 평수만을 믿지 말고 지적도상의 면적이나 실제 면적등도 확인하여 볼 필요가 있습니다.
또한 수량부족에 대비한 감액을 청구하기 위해서는 사후정산 약정을 반드시 해 두어야 할 것입니다. 참고로 아파트 분양의 경우도 통상 수량을 지정한 매매로 보지는 않기 때문에 아파트 분양시 분양광고 상의 평수와 실제 평수가 다르다고 하더라도 대금의 감액을 청구하기는 어렵다는 점을 말씀드립니다.