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병은 을로부터 밭을 매수하여 경작하고 있으나, 아직 소유권이전등기를 하지 못했습니다.
원래 위 밭은 갑의 소유인데 을이 11년 전에 갑으로부터 매수한 후 등기는 하지 않고 경작하여 오다가 작년에 병에게 팔았던 땅입니다. 병은 등기를 하려고 을에게 등기를 넘겨 달라고 하였지만 을은 갑에게 가서 알아보라고만 하고 있고, 갑은 을과의 계약 후 10년이 경과하였으므로 소멸시효가 완성되었다고 주장하며 등기를 넘겨 주기를 거부하고 있습니다. 이러한 경우 병은 위 밭에 대한 소유권이전등기를 할 수 있나요?
<해설> 등기할 수 있습니다.
병은 을로부터 임야를 매수하였으므로 을에 대해서 등기를 요구할 수 있을 뿐, 갑과는 아무런 계약도 없으므로 직접 갑에 대해서 등기를 넘겨달라고 할 수는 없습니다. 그러므로 이러한 상황에서는 을이 갑에게 등기를 넘겨받고 다시 병에게 소유권이전등기를 해 주어야 합니다. 그런데, 을이 갑으로부터 등기를 넘겨받으려고 하지 않는다면 병으로서는 등기를 넘겨받기 매우 곤란합니다. 이러한 경우 병은 을을 대위하여 갑에 대하여 을에게 소유권이전등기를 넘겨줄 것을 요청할 수 있습니다. 만약, 갑이 이에 응하지 않을 경우에는 소송을 제기하는 수 밖에 없습니다.
이러한 방법으로 소송이 제기된 경우 소송상 가장 문제가 될 만한 부분은 바로 소멸시효가 완성되었는지 여부입니다. 즉, 갑으로서는 당연히 을의 소유권이전등기청구권이 10년이 경과하도록 행사되지 아니하였으므로 소멸시효의 항변을 할 것입니다. 소유권이전등기청구권은 채권으로서 10년의 소멸시효에 걸리지만 매수인이 그 부동산을 계속하여 사용·수익하여 온 경우라면 소멸시효에 걸리지 않는 것입니다.
그러나 부동산을 매수한 을이 이 부동산을 병에게 매도하면서 인도하여 주었기 때문에 더 이상 을은 부동산을 사용·수익하지 않는다는 문제점이 있습니다.
이와 같은 경우 대법원은 “부동산의 매수인이 그 부동산을 인도받은 이상 이를 사용·수익하다가 그 부동산에 대한 보다 적극적인 권리 행사의 일환으로 다른 사람에게 그 부동산을 처분하고 그 점유를 승계하여 준 경우에도 그 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 진행되지 않는다고 보아야한다”(대법원 98다32175 전원합의체판결)고 합니다.
요컨대, 사례에서와 같이 부동산을 매수인이 되팔아 점유를 이전하여 주었다면 이것은 부동산을 계속하여 사용·수익하는 것과 다름없이 적극적으로 권리를 행사하였다고 보아 소멸시효가 진행하지 않는다는 것이 대법원의 입장인 것입니다. 따라서, 갑은 소멸시효주장을 할 수 없습니다.
그렇다면 병은 을을 대위하여 갑을 상대로 을에게 소유권이전등기를 하라는 소송을 제기하고, 이와 함께 을을 상대로 병에게 소유권이전등기를 하라는 소송을 제기하여 각 승소확정판결을 받아 단독으로 등기를 신청하면 될 것입니다.