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해설) 주택임차인은 일정한 요건을 갖추면 보증금을 다른 채권자보다 우선 변제받을 수 있습니다.
주택임차인은 임대차관계에서 첫째 임대차기간 도중 소유자의 변동에도 불구하고 임차주택을 아무 문제없이 사용·수익하는 것이고, 둘째 임대차기간이 종료되었을 때 임차보증금의 반환을 확보받는 것이 매우 중요합니다.
그중 임대차기간 도중 소유자의 변동에도 불구하고 임차주택을 아무 문제없이 사용·수익하는 것은 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마치거나 임차권등기를 마쳐야 대항력을 취득하게 되어 보호가 될 수 있는데 임차보증금의 확보는 임차인의 대항력만으로는 부족합니다.
그래서 인정되는 것이 우선변제권입니다. 우선변제권이란 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택의 환가대금에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리인데, 우선변제권을 확보하기 위해서는 위와 같은 대항력 외에 임대차계약서 상에 확정일자를 받아야 합니다.
이와 같이 임대차계약서 상에 확정일자를 받으면 우선변제권을 인정받게 되는데, 이러한 우선변제권에는 일반 우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권 두 가지가 있습니다. 일반 우선변제권은 임차인과 다른 권리자들과의 순위에 의하여 우선변제권이 인정되지만 최우선변제권은 보증금 중 일정액에 대하여 다른 권리자들보다 우선하여 변제권이 인정되는 것입니다.
일반 우선변제권이 인정되기 위한 요건은 주택의 인도와 주민등록 및 임대차계약상의 확정일자이며, 최우선변제권은 주택의 인도와 주민등록만 갖추면 인정됩니다.
예를 들자면, 시가 1억 원의 A주택에 갑이 선순위 근저당권(채권최고액 5천만 원)을 설정하고, 을이 임대차계약(보증금 3천만 원)을 체결하며 확정일자를 받고 전입신고를 마친 후 거주하고 있으며, 병은 을의 전입신고 이후에 2순위 근저당권(채권최고액 5천만 원)을 설정한 상태에서 병이 저당권을 실행하여 위 주택에 대한 경매가 이루어질 경우, 위 주택의 우선변제권의 순위는 갑이 1순위, 을이 2순위, 병이 3순위가 됩니다.
그런데, 을은 주택임대차보호법 제8조가 정하는 소액임차인으로서 보증금 중 1,200만 원에 대하여 다른 권리자를 모두 제치고 최우선적으로 변제를 받을 수 있습니다. 남은 경락대금은 갑의 근저당권의 피담보채무에 우선적으로 변제되고, 그래도 남은 금액이 있으면 을의 나머지 보증금(1,800만 원)에 변제되고, 병은 을의 보증금까지 충당되고 남은 경락대금이 있으면 변제받을 수 있게 되는 것입니다.
만일, 을에게 우선변제권이 없다면 을은 갑, 병의 채권에 충당된 나머지 경락대금에서 자신의 보증금을 회수해 갈수밖에 없어, 을은 후순위 근저당권자보다도 배당순위가 밀리게 되는 결과가 됩니다. 이런 이유로 임차인의 우선변제권은 보증금을 회수하는데 중요한 기능을 하는 것입니다.
- 입력 2017.04.27 11:53