부동산 경매에도 종류가 있다. 입찰자의 입장에서 본다면 종류에 따른 절차상의 차이가 없다는 점에서 구별에 큰 실익이 없다고도 할 수 있겠지만, 꼭 그런 것 만은 아니다.경우에 따라서는 매각의 효력이 달라질 수도 있고, 권리분석 과정에서도 별도로 고려해야 할 주의사항이 있을 수도 있다.
우선 부동산 경매는 크게 강제경매와 임의 경매로 구분된다. 강제경매는 금전채권자가 판결문, 공정증서, 화해조서,인낙조서, 지급명령 등과 같은 집행권원에 집행문을 부여 받아 채무자의 부동산에 대한 경매를 신청함으로써,법원이 채무자의 부동산을 압류 매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권을 만족시키는 절차를 애기한다.
반면 강제경매가 아닌 모든 경매를 임의경매라 한다. 단 임의경매의 대부분이 담보권 실행으로 진행되는 경매라는 이유로 임의경매가 곧 담보권의 실행으로 인한 경매라고 통용되고 있는 현실이지만 엄격히 따지다면 임의경매는 담보권의 실행이 아니라 단순히 목적물의 환가를 위하여 진행하는 경매도 포함하는 개념이다.
강제와 임의경매의 개념는 경매신청에서 배당까지 절차상의 차이는 없다. 원칙적으로는 잔금을 지급함과 동시에 소유권을 취득한다는 점에서는 차이가 없지만 만약 경매신청의 원인이 된 채권 자체에 하자가 있는경우라면 이미 잔금을 납부한 경우라도 효력이 달라질 수있다. 강제경매는 집행권원에 표시된 권리가 당초부터 무효라고 하더라도 이미 잔금을 납부했다면 취득한 소유권이 그대로 인정되는 반면, 임의경매는 경매신청의 원인이 된 담보권이 경매신청 당시부터 존재하지 않았거나 이미 소멸된 경우, 무효인 경우라면 잔금을 납부하고 등기상 소유권까지 이전 되었다고 하더라도 낙찰자는 소유권을 잃을 수 있다. 이러한 경우 낙찰자는 배당을 받은 채권자들을 상대로 부당이득의 반환을 청구할 수 있다.
위에서 언급한 바와 같이 임의경매는 다시 담보권실행을 원인으로 한 실질적 경매와 환가를 목적으로 한 형식적 경매로 나뉜다. 실질적 경매는 저당권, 전세권 등과 같은 담보권을 확보한 금전 채권자가 담보목적물을 경매하여 그 대금으로 자기의 금전 채권을 직접적으로 만족시키기 위한 경매인 반면 형식적 경매는 금전채권이 아닌 채권을 만족시키기 위해 목적물을 환가하는 경매를 말한다. 유치권에 기한 경매와 공유물 분할청구에 기한 경매가 형식적 경매의 대표적 예라고 할 수 있다.
채무자와 유치 목적물의 소유자가 다른 경우 유치권자는 경매를 신청할 수는 있지만 낙찰대금에서 유치권의 피담보채권을 직접 배당 받을 수 없다. 매각이 되어 새로운 소유자가 자가의 채권을 변제해 줄때까지 목적물을 유치할 수 있는 권리가 있을 뿐이다.
결국은 유치권에 기한 경매는 경매절차에서의 배당을 목적으로 하는 경매가 아니라는 뜻이다.
또 공유부동산의 경우 공유자 중 한 사람이 공유물 분할을 청구하는 경우가 있다. 현물분할을 원칙으로 하지만 현실적으로 불가능한 경우가 대부분이다.
예를들면 아파트를 부부공동명의로 소유하고 있다가 이혼을 하고, 일방이 공유물 분할을 청구 한다면 아파트를 어떻게 나눌 수있을까?
결국은 경매를 통해 환가하여 그 대금을 지분의 비율만큼 배당하는 방법이 있을 뿐이다. 유치권에 기한 경매는 배당을 받을 수 없다는 점에서 , 공유물 분할청구에 기한 경매는 청구원인이 금전채권이 아니라는 점에서 금전채권을 배당 받기 위해 담보권을 실행하는 실질적경매와 구분된다. 형식적경매는 실질적 경매와 달리 목적부동산의 권리를 낙찰자에게 그대로 인수시키는 조건으로 매각되는 경우가 많다.
일반적인 경매의 경우 당연히 소멸되는 저당권이나 가압류, 심지어는 후순위 임차권까지도 인수되는 경우가 발생할 수 있으므로 입찰자는 매각물건명세서를 꼼꼼히 살펴 특별매각조건 을 정확히 파악해야 어이 없는 손해를 피할 수 있을 것이다.