365 공인중개사 이태희 소장
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우리 땅은 '관리지역' 내 '전'입니다. 부동산 초보자라면 누구든지 이 같은 땅 분류에 관련된 용어 앞에서약간은 혼란스러워 할 것입니다.  그러나 땅 분류와 관련된 용어는 '용도지역' 과 '지목' 만 제대로 이해하고 있어도 어느정도 파악할 수 있습니다. 앞에서 말한 '관리지역' 은 용도지역을, '전'은 지목을 뜻합니다.  여기서 지목은 땅의 현재 상황을 표시하는 성격이 짙으며, 반면 용도지역은 이런 지목의 땅을 개발 할 때 어느 정도까지 개발 할 수 있는지를 미리 정해 놓은 것으로 보면 되겠습니다.
따라서, 용도지역은 지목보다 상위에 있는 땅분류법으로 볼 수 있습니다. 용도지역에 따라 해당 토지의 개발 가능 정도에 차이가 있습니다.  용도지역에 따라 용적율, 건폐율, 층수 등이 모두 다르게 적용됩니다. 용도지역은 국토의 효율적 이용과 관리를 위해 1972년 전 국토에 도입됐습니다. 용도지역은 변경이 어렵습니다. 현행법상 용도지역은 4가지로 구분되어 있습니다.  도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등이 그것입니다. 
원래는 5가지 (도시지역, 준도시지역,준농림지역, 농림지역, 자연환경보전지역) 였으나, 법이 바뀌면서 축소됐습니다. 용도지역은 개 블록 단위로 지정되는 특성이 있습니다.  주변에 현황이 비슷한 여러 필지 (지목)을 하나로 묶어 용도지역을 지정하는데 그래서 하나의 용도지역안에는 여러 종류의 지목이 존재할 수 있습니다.
같은 지목이라도 용도지역이 무엇에 해당되느냐에 따라 들어설 수 있는 건물의 종류와 용적율, 건폐율, 층수에 차이가 있습니다.  예를 들어 도시지역내 대지에는최고 100층짜리 업무용 빌딩이 들어설 수 있지만, 관리지역내 대지에는 이 같은 빌딩을 지을 수 없습니다.  때문에 같은 지목이라도 용도지역에 따라 땅값이 차이가있는 것입니다.
지목과는 달리 정책적 필요에 따라 지정된 용도지역은 땅 주인이 마음대로 바꾸기 어렵습니다.  땅 주인이 세부 용도지역을 바꾸려면 지구단위 수립 등 복잡하고 까다로운 인허가절차를 거쳐야 하는 것입니다. 용도 지역이 바뀌면 땅의 쓰임새가 높아져 가격이 오르겠죠. 예를 들어 관리지역이 도시지역으로 편입되면 건폐율과 용적율이 더 많이 주어져 건물을 보다 높이 지을 수있는 등 땅의 효율이 높아지기 때문입니다.
도시지역은 땅값이 비쌉니다. 말 그대로 땅을 도시의 용도로 사용하기 위해 지정한 구역을 말하기 때문에 다른 용도지역에 비해 용적율과 건폐율 등이 더 많이 주어집니다.  이 같은 도시지역은 땅의 특성에 따라 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역,  녹지지역등으로 세분화됩니다.  주거지역은 도시지역안에서 주거환경을 보호하려고 지정한 지역으로 이는 다시 전용주거지역 (1~2종), 일반주거지역(1~3종), 준주거지역으로 분류됩니다.
전용주거지역은 다세대. 다가구 등 저층 주택만이 들어설 수 있는 땅을 말합니다. 일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 땅으로 아파트가 주로 들어서며,  준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정됩니다. 주거지역에 주거용 건물을 지을 때 적용되는 용적율과 건폐율은 각각 100~500%, 50~70% 등입니다.  주거지역은 대개 이미 땅값이 오를 만큼 올라서 주변에 강력한 개발소재가 없는 한 시세차익을 기대하기 힘들어 투자에 신중을 기하는 것이 좋겠습니다. 그러나 소규모 나대지의 경우, 개발여지가 있으므로 관심을 가져보는 것도 괜찮겠습니다.
상업지역은 주로 상업업무와 관련된 건물이 들어서는 땅을 말합니다. 이 상업지역은 다시 중심상업, 일반상업, 근린상업, 유통상업지역으로 구분됩니다. 중심상업지역은 대부분 도심지 한복판에 지정되는 용도구역으로 대형 상업용 건물이 들어섭니다. 건폐율 (90% 이하)과 용적율 (400~1500%)등이 다른 땅에 비해 많이 주어지는 만큼 땅값이 비싼게 당연하겠습니다.
이에 비해 근린상업지역은 주거지역과 인접한 곳에서 주로 생필품 등을 공급하기 위해지정되는 용도지역입니다.  중심상업지역은 땅의 덩치도, 가격도 비싸서 일반 투자자들이 접근하기에는 한계가 있으나, 근린상업지역 내 땅은 상대적으로 가격이 저렴해 개인투자자들도 관심있게 볼 필요가 있겠습니다.    
    
 

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