토지이용계획확인원을 떼어 보면 '농업보호구역' , '토지거래허가구역' 등으로 표기되어 있는데 '우리나라 땅의 종류는 몇 가지이고, 또 왜 같은 동네 논밭인데 땅값에 차이가 나는 것일까요? 땅 규제가 유달리 엄격한 대한민국 국민이라면 누구나 한번쯤 가져 보았을 법한 의문점 입니다. 특히 부동산 초보자라면 땅 분류와 관련한 용어 앞에서 큰 혼란을 느낄 수 있는데, 용어가 추상적인데다 각종 토지이용 규제제도와 연계된 탓에 체계도 복잡하기 때문입니다. 땅의 종류와 가치는 용도지역, 용도지구, 용도구역, 지목 등만 제대로 이해하고 있어도 어느정도 파악 가능합니다.
오늘은 그 중 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대하여 한 번 알아보겠습니다. 용도지역이란, 건폐율. 용적율. 높이 등을 입지별로 제한하기 위하여 책정해 놓은 구역을 말합니다.
용도지역은 다시 도시지역( 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역) 관리지역( 보전관리지역. 생산관리지역. 계획관리지역 ), 농림지역, 자연환경보호구역 등의 4가지로 나누어 집니다. 원래는 5가지( 도시. 준도시. 준농림. 농림. 자연환경보전 )였던 용도지역이 2003년 1월 법이 바뀌면서 종류가 4가지로 축소되었습니다. 이처럼 땅을 쓰임새와 가치에 따라 4가지 용도지역으로 구분해 놓은 법이 바로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 입니다. 이 법에 따르면 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 구분됩니다.
이 가운데 주거지역은 다시 전용주거지역 (1~2종), 일반주거지역 (1~3종), 준주거지역 으로 나누어 집니다. 전용주거지역은 다세대. 다가구 등 저층 주택만이 들어설 수 있는 땅을 말하며, 일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 땅으로 아파트가 주로 들어섭니다. 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정됩니다. 상업지역은 중심상업, 일반상업, 근린상업, 유통상업 등으로 나뉘고, 공업지역은 전용공업, 일반공업, 준공업지역 등으로 구분됩니다.
녹지지역은 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지 등으로 분류되는데, 특히 자연녹지지역에는 개발이 제한적으로 허용돼 땅값이 타녹지지역에 비해 비싼 편입니다. 주로 주거, 상업, 업무 등으로 사용되는 도시지역과는 달리 관리지역은 농업생산, 녹지보전 등의 목적으로 지정된 땅을 말합니다. 이 관리지역 (옛 준도시, 준농림지)은 현재 지자체별로 계획관리, 생산관리, 보전관리 등으로 분류하는 작업이 진행 중입니다. 계획관리지역에선 제한적으로 개발이 허용되지만 생산, 보전 관리지역에서는 엄격하게 개발이 제한됩니다.
그런데 땅에는 용도지역 외에도 용도지구, 용도구역이라는 것도 있습니다. 기본적으로는 용도지역상에 용도지구나 용도구역이 중첩되어 지정되는 게 일반적입니다. 용도지구란 용도지역 지정을 보완하는 성격이 짙습니다. 즉, 건축물의 용도와 건폐율, 용적율, 높이 등과 관련된 용도지역의 제한을 추가적으로 강화하거나 완화할 필요가 있을때 용도지구를 추가로 지정합니다. 주로 용도지역의 미관, 경관, 안전 등을 강화시킬 필요가 있을 때 별도로 용도지구를 추가 지정하게 됩니다.
용도지구의 종류로는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구 등이 있습니다. 용도지구는 특히 이용규제에 초점을 맞춰 용도지역의 지정을 보완하는 것입니다.
구체적으로는 무질서한 시가지 확산방지와 계획적인 토지이용, 토지이용의 종합적관리 등을 위해 정해 놓은 지역을 말합니다. 용도구역은 시가화조정구역, 개발제한구역(그린벨트), 수자원 보호구역 등으로 구분됩니다. 일반적으로 용도지역과 용도지구가 토지이용에 초점을 맞추고 있다면. 용도구역은 토지이용 규제에 초점이 맞춰져 있다 하겠읍니다. 용도지역과 용도지구는 도시지역 내에 지정되는 경우가 많은 데 비해, 용도구역은 도시주변에 지정될 가능성이 큼니다. 용도지구, 용도구역의구체적인 내용은 각 지방자치단체의 조례에서 규정하게 됩니다. 다음시간에는 지목에 대하여 알아보겠습니다.