새로운 정부가 출범하게 되면 발 빠른 투자자들은 ‘토지’ 투자에 관심이 많다. 부동산시장의 특성상 정책이 발표될 시점에는 경기부양책이 발표되기 마련인데 이에 편승해 개발호재 지역을 중심으로 땅 투자에 나서는 개인 투자자들이 토지시장에 부쩍 몰려 들고 있다.
새로운 정부의 공약사업이 예 상되는 곳마다 ‘관문’과 ‘요충지’, ‘수혜지역’ 등 거창하고 귀에 솔깃한 말들이 투자자들을 들뜨게 한다. 하지만 이들 지역이 가격 상승을 주도하고 국토 개발의 중심축으로써 자산 가치를 늘리는 계기가 될지는 아무도 모르는 일이다. 실제로 개발계획 없이 단순한 기대 심리로 매입한 땅일수록 투자원금을 까먹거나 수년째 방치해놓는 애물단지로 변하는 경우가 더 많다.
토지시장은 정책의 영향을 가장 많이 받는 분야이다. 자칫 개 발계획이 수포로 돌아서거나 기본을 지키지 않고 남 따라 하기식 투자 행렬에 나서면 투자에 실패할 가능성이 크다. 땅을 지극히 표면적이고 근시안적인 ‘대박 심리’로 바라볼 경우 복병이 도사리는 종목이다. 토지는 겹겹이 쌓인 규제로 수년간 자금이 잠길 수 있고 시세차익이 기대된다 하더라도 최고 60%에 달하는 양도세 때문에 몇 년을 끌어 앉고 지켜 봐야만 할 수도 있다.
땅은 112개 법률에 따라 298 가지의 지역·지구·구역으로 규제하고 있다. 복잡한 토지관련 법규가 얽혀있는 땅 투자에 관심을 가질 때는 ‘묻어두기’식 보다는 개발을 염두에 두고 투자해야 실패를 줄인다. 바뀐 부 동산 투자여건에 따라 ‘보유’에서 ‘개발을 통한 수익창출‘로 방향을 틀어야 한다. 그러려면 최소한 토지를 고르는 안목을 갖고 투자해야 한다. 토지 투자를 할 때 어떤 점을 기본적으로 검토해야 할지 생각해보자.
땅을 사려는 의도가 있다면 기본적으로 두 가지 접근법에 따르는 것이 기본이다. 땅을 고를 때는 먼저 투자의 용도를 정하고 둘째는 투자 목적과 주제에 맞는 땅을 물색해야 한다. 위치 와 용도에 따라 상호 입체적으로 바라보는 눈이 필요하다. 마음속에 찍어둔 지역으로 현장답사를 하게 되고 그런 다음에는 지역 내 중개사나 토지 업자로 부터 땅을 소개받게 된다. 이때 개발성에 대한 자문을 전적으로 중개업자나 땅주인의 말을 믿고 투자를 쉽게 결정하게 된다. 그러나 전문성 없는 사람들의 말을 믿고 땅을 샀다가 큰 손실을 입을 수 있다.
필자의 고객 한 분은 수도권 지역에서 건물을 짓기 위해 부지를 물색하던 중 나름대로 괜찮을 것으로 생각되는 땅을 발견, 그 땅을 바로 매입했다. 얼마 있다 기획설계를 맡겼지만 사실 그 땅은 원하는 바닥면적을 확보하지 못했다. 게다가 토지 전용 후원 하는 시설로 신축이 용이하지 않은 부지였다. 바로 그 프로젝트는 무산될 수밖에 없었다. 고객은 큰 손실을 입게 됐고 매입가보다 20% 값싼 급매물로 다시 내놔야 했다. 미리 토지 전용 법규를 확인해봤다면 이런 손실은 입지 않았을 것이다.