토지를 매입할 경우 개발행위가 가능한 땅인지, 아닌지. 이것이 무엇보다 중요하다. 그 주변에 어떤 것이 들어설 것인지, 도로가 생길 것인지, 예를 들어서 기업이 들어오는지. 관광 인프라가 확충되어 그 주변의 관광지가 도심권과 근거리에 위치하게 되면 이런 곳에서는 땅값이 크게 상승하게 된다.
무작정 분위기에 편승해 땅에 투자하면 실패할 확률이 높다. 토지 가격이 꾸준히 오르고 있는 곳이 있고, 반면에 안 오르고 있는 데가 있다. 정부에서 표준지 공시지가를 발표하는데, 전국에 있는 50만 필지 표본을 조사해서 작년 대비 올해 얼마가 올랐는지를 정부에서 발표 한다.
추이를 보면 오르는 지역은 꾸준히 오르고, 또 안 오르는 지역, 개발이 안 되는 지역. 이런 곳은 10년 전이나 지금이나 가격이 별 차이가 없다. 또한 아무리 땅의 용도가 좋다 하더라도 인구 증가가 전제 되지 않는 곳은 땅값이 안 오른 다고 보면 된다.
그런데 이제 우리가 시· 군·구에 땅을 사려고 할 때 그 시·군·구의 인구가 증가하고 있는지. 이것을 살펴보고 사는 사람이 그리 많지 않다. 그냥 땅 모양만 보고 길이 있나 없나, 대충 이렇게 보고 사는 경우가 많다.
이렇게 막연히 투자해서는 토지 투자의 지름길을 갈 수 없다. 토지는 개별성이 강하기 때문에 이 땅은 집을 지을 때 건폐율이 40%, 60%다. 용적률이 100%, 200%라고 용도적 제한이 있게 마련이다.
이러한 사항은 토지이용계획 확인서에서 확인할 수 있다. 용도 지역을 크게 4개로 나누는데, 도시지역, 관리지역, 농업 지역, 자연환경보전지역으로 나누는데. 주로 개발행위가 가능한 지역은 도시지역, 관리지역, 그다음에 농림지역까지는 개발행위가 일부 가능하다.
예를 들어 농림지역 같은 경우 농사만 지으라는 지역이다. 그래서 관리지역에 땅을 사는 것보다는 농림지역을 매입하는 것이 실패할 확률이 높다. 관리지역에 땅을 사는 거고. 또 관리 지역에 땅을 사는 것보다는 도시지역에 땅을 사는 게 오히려 투자 가치가 높다는 것이다.
그러면 보통 임야, 논, 밭. 이런 것보다는 도시에 있는 땅을 사는 게 좋다. 도시, 지방에 가더라도 도시지역이 다 정해져 있다. 도시가 이렇게 서울처럼 많은 건물이 있고, 이렇지 않더라도 도시지역으로 지정되어 있고, 상업지역 땅이 따로 있고, 주거지역 땅이 따로 있다.
그래서 우리가 그 용도지역을 잘 보고 토지를 매입해야 한다. 이처럼 토지이용계획 확인서가 미래 가치를 보는데 가장 중요한 서류가 된다. 여기서 용도 지역에서 우리가 투자하지 말아야 될 용도. 이것만 우리가 확인하면 된다.
특히 자연환경 보전 지역의 경우 투자기간을 가늠할 수가 없다. 보전만 하라는 땅이니까. 100년, 200년 보전만 해야 될 땅이기에 특별한 상황이 아니면 이런 땅을 매입할 경우 투자 회수기간이 오래 걸리게 된다.
그래서 우리가 토지 투자를 할 경우 관리지역에 집중하게 되는데 관리지역 세분화에 대해서는 다음 호에 게재하기로 한다.