부동산을 구매하려할때 혼자서는 자금이 부족하여 여럿이서 함께 자금을 모아 부동산을 매수하는 경우 및 기타의 다른 이유로 인하여 두 사람 이상이 공유 등기를 해야 하는 경우가 있습니다.
이러한 공유관계를 정리하고 공유물을 분할하려 하는 경우나 공유 부동산을 공유자 중 1인이 단독으로 이용하여 수익을 거두는 경우에 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.
공유물은 당사자의 협의에 의하여 분할할 수 있으며 분할하지 않겠다는 약정을 한 경우를 제외하고는 다른 공유자에게 그 공유물의 분할을 청구할 수 있는 것입니다.
이때 분할방법에 이견이 생겨 공유자간 합의가 되지 않을 때에는 법원에 공유물분할청구의 소를 제기하여 분할을 청구할 수 있습니다. 재판에 의한 공유물분할은 현물분할을 원칙으로 하지만 현실적으로 공유부동산은 분할방법에 따라 각 분할 부동산의 가치가 다를 수 있어 공유자간의 의견조정이 쉽지 않으며, 심하게 다투는 경우도 생길 수 있습니다.
공유부동산을 분할하는 과정에서 분할방법에 따라 한쪽은 남향에 도로접한 경우가 될 수 있으며, 또 한쪽은 북향에 산지와 맞닿을 수가 있겠죠. 이런 경우에는 분쟁이 야기될 수 있음을 쉽게 짐작할 수 있는 것입니다.
법원에서는 공유자 간의 이해와 부동산의 제반사항에 관한 여러 자료를 조사하여 분할방법을 결정하며, 그 분할방법은 당사자 청구방법에만 구애받지 않고 법원재량으로 결정할 수도 있습니다. 위의 경우처럼 부동산이 토지인 경우 면적 등의 비율만이 아닌 부동산의 경제적 가치의 비율을 고려하여 분할할 수도 있는 것입니다. 이도 저도 어려울 경우는 부동산을 처분하여 그 금액을 공유지분에 따라 나눌 수도 있을 것입니다.
만약, 공유자 중 일부가 공유물의 특정 부분을 혼자서 점유, 사용하여 수익을 얻는 경우, 다른 공유자들은 어떻게 대처하여야 할까요 ?
갑, 을, 병 세사람이 3분의 1씩 공유하는 부동산을 갑 단독으로 두사람의 동의없이 다른 사람인 정에게 갑 소유 지분인 3분의 1을 임대하였다면 을, 병은 어떻게 해야 하는지의 문제입니다.
토지공유자는 각자의 지분비율에 따라 토지 전체를 사용할 수 있으나, 그 구체적인 사용 및 수익 방법에 대해서는 공유자 지분 과반수의 합의가 없는 이상, 1인이 특정부분을 독립적으로 점유. 사용할 수 없는 것입니다.
따라서, 갑의 경우 특정부분을 배타적으로 점유, 사용, 임대한 경우 비록 그 특정부분의 면적이 자신의 지분비율에 상응하는 면적범위 내라 하더라도 다른 공유자의 지분의 사용, 수익을 내지 못하고 있는 사람들에 대해서는 그 지분에 상응하는 부당이득을 얻고 있는 것으로 보아지는 것입니다.
결국 갑이 공유자인 을, 병의 동의 없이 임의로 공유부동산의 특정부분을 정에게 임대, 수익을 얻은 것은 부당이득에 해당, 자신의 지분범위를 초과하는 이득( 총이득중 3분의 2) 에 대한 부분은 을, 병에게 반환해야 하는 것입니다.
공유부동산은 이렇게 분쟁의 소지가 많은 만큼 부득이 공유의 형태로 부동산을 소유하는 경우 미리 공유자간 사용, 관리, 수익, 분할 등의 사항에 세밀하게 합의를 하여두는 것이 현명할 것이며, 이러한 점만 잘 조절하면 부동산 투자의 한 방법으로서 공동투자, 공유부동산도 좋은 방법이 될 수 있을 것입니다.