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[으뜸 세무칼럼-223]부동산 거래와 관련되는 세금
조상희 세무사  |  skye1028@nate.com
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승인 2015.06.17  13:42:00
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 ◎ 부동산을 사고팔 때는 다음과 같은 세금이 관련됩니다.

    ◆ 일반적으로 부동산을 살 때는 지방세인 취득세를 내야 하고, 부동산을 팔 때는 국세인 양도소득세를 내야 합니다.
    ◆ 등기소에 등기원인 서류로 제출하는 매매 계약서에는 소정의 수입인지를 첨부해야 합니다.
   
 
  ◎ 2006년부터 부동산 실거래가격 신고 의무제도가 시행 중입니다.

     ◆ 부동산을 매매한 경우에는 계약 체결일로부터 60일 이내에 실지거래가격으로 부동산소재지 관할 시·군·구청에 신고해야 합니다.
     ◆ 신고된 가격은 등기부에 기재되며, 2007년부터는 실지거래가격으로 양도 소득세를 과세하고 있습니다.

    ◎ 1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 후 팔게 되면 세금을 내지 않아도 됩니다. (※ 고가주택은 예외)

   ◎ 8년 이상 자경농지를 양도하는 경우에 세금이 감면됩니다.

  ◎ 부동산을 팔 때는 지방세인 지방소득세 소득세분도 함께 납부해야 합니다.
     ◆ 양도소득세가 과세되는 경우에는 양도소득세액의 10%를 지방소득세 소득세분으로 납부해야 합니다.

   ◎ 부동산을 살 때는 지방세인 취득세와 이에 부수하여 지방교육세와 농어촌 특별세를 내야 합니다.

   ◎ 매매 거래를 통해서 부동산을 취득한 경우라도 증여세 문제를 생각해봐야 합니다.
     ◆ 부부간의 거래나 직계 존·비속 간의 거래는 원칙적으로 증여로 봅니다.
     ◆ 미성년자가 집을 사거나 성년자라도 직업 또는 연령 등에 맞지 않게 고가의 부동산을 취득하게 되면 취득 자금에 대한 자금 출처 조사를 받게 되며, 조사 결과 취득 자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대해서는 증여세를 물어야 합니다.

  ◎ 부동산 취득에 소요된 자금 출처 조사
     ◆ 미성년자가 집을 사거나 성년자라도 직업 또는 연령 등에 맞지 않게 고가의 집을 사게 되면 그 취득 자금에 대하여 자금 출처 조사를 받게 됩니다.

  ◎ 자금 출처 소명은 어떻게 하나요?
     ◆ 소명 금액 범위 • 취득 자금이 10억 원 미만인 경우 
       - 자금의 출처가 80% 이상 확인되면 전체가 소명된 것으로 봅니다.
       • 취득 자금이 10억 원 이상인 경우
       - 자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 2억 원 미만인 경우 취득 자금 전체가 소명된 것으로 봅니다.

     ◆ 자금 출처 인정 범위 
       • 소유재산 처분대금:[처분금액 - 공과금 상당액]
       • 이자·배당·기타소득:[지급금액 - 원천징수세액]
       •사업소득:[소득 금액 - 공과금 상당액]
       • 급여소득:[총 급여 - 원천징수세액]
       • 재산 취득일 이전의 전세금, 임대보증금, 금융회사 대출금 등

   ◎ 자금 출처를 입증하지 못하면 무거운 세금 부담이 따르게 됩니다.
      ◆ 세법에서는 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였거나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우, 그 자금을 증여 받은 것으로 추정합니다.
     ◆ 따라서 조사 결과 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대해서는 증여 세가 과세됩니다.
     ◆ 만약 사전에 신고하지 않았다면 10 ~ 50%의 증여세뿐만 아니라 정상 신고 한 때에 받을 수 있는 신고세액공제(10%)를 받지 못하고 오히려 가산세까지 부담하게 됩니다.

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