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[으뜸 세무칼럼-215]건물을 상속할 때는 월세보다 전세가 많은 것이 유리하다
조상희 세무사  |  skye1028@nate.com
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승인 2015.04.15  13:24:51
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   으뜸세무법인 평택지점 세무사
   평택시 서정동 810-1 해청빌딩 4층
   T. 031-616-3004

 

 

 
  나상속씨는 아버지로부터 얼마 전 건물을 상속받았으며, 동 건물은 현재 주변시세 보다 전세보증금이 낮고 그만큼 월세가 높은 편이다. 그런데 얼마 전 상속세를 신고하려 세무서에 물어보니 전세보증금은 상속세 계산시 건물가액에서 공제를 해준다는 소식을 듣게 되었다. 이와 같이 건물을 자녀에게 상속하는 경우 상속세를 적게 내기 위해서는 어떻게 해야 할까? 임대 중에 있는 부동산을 상속받는 경우 상속인은 임대계 약이 만료되면 보증금을 반환해야 할 의무가 있으므로 상속세 및 증여세법에서는 이를 피상속인의 부채로 보아 상속세를 계산할 때 공제를 해주고 있다. 따라서 임대차계약을 체결할 때 월세 비중을 줄이고 보증금을 많이 받는다면 공제받을 수 있는 채무액이 많아지므로 상속세 부담을 줄일 수 있다.

  예를 들어 시가 10억 원 상당의 건물을 임대하면서 보증금 4억 원에 월세 2백만 원 을 받았다면 상속이 개시되었을 때 4억 원을 공제 받을 수 있으나, 보증금 1억 원에 월세 7백만 원을 받았다면 1억 원 밖에 공제받을 수 없다.

  또한 상속개시 1~2년 전에 채결한 임대차계약 내용 중 임대보증금의 합계액이 1년 이내에 2억 원 이상이거나 2년 이내에 5억 원 이상인 경우에는 그 사용처를 소명해야 한다. 상속세 및 증여세법에서는 그 사용처를 소명하지 못할 경우에는 소명하지 못한 일정 금액에 대해 상속받은 재산으로 보아 상속세를 과세한다.

  따라서 상속개시일 전 2년 이내의 임대보증금을 채무로 신고할 경우에는 그 사용처에 대한 증빙을 철저히 확보해두어 나중에 그 사용처를 소명하지 못해 상속세를 추징 당하는 불이익을 받지 않도록 하여야 한다.

피상속인 명의의 금융 재산 확인하는 방법

  갑작스러운 피상속인의 사망으로 상속재산을 알 수 없을 때에는 국토해양부나 금융감독원이 상속인들에게 제공하는 서비스를 활용할 수 있습니다.

  금융감독원에서는 상속인을 대신해 각 금융기관 등에 일괄 금융거래 조회 신청 서비스를 제공하고 있습니다.

  금융감독원 홈페이지 우측 배너 ‘상속인 금융거래 통합조회 시스템’을 클릭하거 나 국민은행, 농업협동조합, 삼성생명고객프라자에서 조회신청 접수를 하면 은행, 농업협동조합, 수산업협동조합, 생명보험회사, 손해보험회사, 증권회사, 우체국, 새마을금고, 상호저축은행, 종합금융회사, 산림조합, 카드사의 금융거래 유무를 조 회할 수 있습니다.

  따라서 신청 후 거래 계좌가 있다고 통보받은 금융기관에 상세한 거래내역 및 계좌번호 등을 조회해 피상속인의 금융 재산을 확인하면 됩니다.

  조회 대상은 피상속인 명의의 예금, 대출, 보증, 증권계좌, 보험계약, 신용카드 및 가계당좌거래 유무 등으로 신청자격은 사망자의 경우 그 상속인입니다. 구비서류는 피상속인의 제적등본 및 신청인의 신분증이 있으면 됩니다.

  피상속인 명의의 부동산 확인하는 방법

  본인 여부만 확인이 되면 가까운 시·군·구청에서도 조상이 소유하고 있는 토지 현황을 알려주는 ‘조상 땅 찾기 제도’를 시행하고 있습니다.

  신청자격은 사망자의 경우 그 상속인이며, 신청방법은 피상속인이 주민등록번호가 있는 경우 가까운 시·도 및 시·군·구청 민원실에 조상 땅 찾기 담당자가 지정 돼 있으므로 언제든지 상속인이 직접 방문해 신청하면 됩니다.

  만약 피상속인이 주민등록번호가 없는 경우 조상이 토지를 소유하고 있을 것으로 추정되는 서울특별시·광역시·도청 민원실을 상속인이 직접 방문해 신청하면 됩 니다.

  필요한 서류는 사망자의 제적등본, 상속인의 신분증(주민등록증 등)이 필요합니다.

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