법률행위시 가장 중요한 것은 계약서 작성입니다.
특히 부동산매매계약서의 작성은 금액이 크기 때문에 신중하게 해야 함이 당연합니다.
평생 모은 돈으로 집을 장만하려다 잘못된 계약 한번으로 낭패를 봐서는 절대 안되겠습니다.
잘못 맺은 계약으로 인한 손해는 사후에 소송을 한다 해도 완전히 보전받기는 어렵습니다.
가장 좋은 방법은 제반 사항을 꼼꼼히 체크하여 분쟁이나 위험을 사전에 미리 방지하는 것 입니다.
계약서 작성은 반드시 토지등기부등본상의 등기명의자와 직접하는 것이 원칙입니다. 부득이한 경우 대리인과 계약을 체결하게 된 경우에는 등기부상의 실소유자 명의의 위임장에 인감증명을 첨부해야 계약이 유효해 지는 것입니다. 특히, 분양업자가 단지를 조성해서 분양하는 땅은 토지 소유주의 명의, 건축주와 시공회사, 분양업체가 각각 다를 수가 있습니다.
이런 경우에는 소유권 이전등기에 문제가 발생할 수 있으므로, 계약서 작성 전에 반드시 확인한 다음 계약서를 작성하여야 겠습니다.
계약서 작성시 착각하기 쉬운점이 '구두약속도 효력이 있다' 고 생각하는 것입니다.
흔히들 추후에 이를 주장할 수 있다지만, 그렇지 않습니다. 만약 분쟁이 발생해 법정에 설 경우, 구두약속은 아무런 의미를 갖지 못하는 경우가 대부분입니다. 증인이 있다고 해도 서류로 된 증거에는 미치지 못합니다. 재판부에서는 증인과 당사자와의 친분관계가 있을 수 있어 신빙성이 없다고 판단하는 것입니다. 계약서는 자세하게 작성하면 할 수록 좋겠습니다. 대충 작성한 계약서는 불리하게 해석될 여지가 다분합니다, 누가 보아도 같은 의미로 이해할 수 있도록 작성해야 합니다.
기본적으로 계약서에는 매매대금의 지급기일과 지급방법.소유권이전절차에 따른 비용부담 문제, 양 당사자 중 일방이 매매계약에 따른 각 조항을 위반하였을 때 이에 따른 손해배상의 문제와 계약해제에 관한 문제등이 담겨 있어야 합니다. 특히, 계약서에는 반드시 특약 사항으로 평당 금액을 평기해 수량을 표시해야합니다.
토지 매입시에는 일반 주택이나 일반 창고, 농작물 창고, 무허가 건물 등과 같은 지상물이 있을 경우, 이에 대한 책임소재도 분명히 해야 합니다.
일반적으로, 이주비 지급과 철거비용 부담 등은 매도인이 잔금지급 전까지 모두 해결한다는 단서조항을 계약서에 명기합니다. 또한 진입로에 문제가 있을 때 이에 대한 책임도 매도인으로 한다는 내용의 단서조항을 붙입니다. 그리고 중개수수료 이외의 거래비용에 대한 부담책임도 분명히 해두는 것이 좋습니다.
예를 들어 마을 이장이 요구하는 마을발전기금이나 기타 비용 등은 원칙적으로 매도인이 부담해야 합니다. 간혹 매입하려는 토지에 '알박기'를 하는 경우도 있습니다. 이는 부당이득죄에 해당되어 형사처벌의 대상이 되지만, 최근 대법원은 건물 감정가의 4배 정도의가격에 매도하는 것은 무죄라는 판결을 내린 바 있으므로 주의해야 합니다.
특히, 이 경우에는 누가 해결할지에 대한 책임 소재를 분명히 해두어야 나중에문제가 생기지 않습니다. 부동산 매매는 시장에서 물건을 사는 것과는 다릅니다.
계약 당시 사고하게 지나쳤던 문제가 치명타가 돼 막대한 금전적 손실로 돌아올 수 있기 때문입니다. 계약서에 명시된 사항을 꼼꼼하게 체크하되, 만약 그래도 자신이 없다면 혼자서 해결하려 하지 말고 가까운 법률사무소를 방문해 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 현명한 방법이 되겠습니다.