자기소유의 부동산을 자의와 상관없이 팔아야 하는 상황이 바로 토지수용입니다. 강제적으로 이루어지는 것으로, 상대적으로 지주 들은 이에 불만을 가지는 경우가 많겠습니다.
우리지역인 평택에도 이와 같은 토지수용의 사례가 많습니다.사례가 많은 만큼 그에 따른 반향도 여러가지입니다. 인근의 누구 누구보다 적게 받았다는 둥, 공시지가 만큼 밖에 주지 않았다는 둥, 시세하고 차이가 너무 많아서 손해가 많다는 둥, 누구 누구는 보상액이 어마어마해서 ...등 등 사람 수만큼이나 많은 얘기들이 우리 주변에 나오고 있습니다. 그러면 이렇게 말도, 탈도 많은 토지수용은 과연 어떤 과정을 거치는 것일까요?
토지수용절차는 '토지수용법'에 의해 사업인정, 토지, 물건 조서작성, 협의, 재결, 화해의 절차를 통하여 이루어 집니다. 협의가 성립된 후 사업시행자는 수용시점까지 보상금을 지급 또는 공탁하고, 소유자는 그때까지 토지를 사업시행자에게 인도 또는 이전하여야 합니다. 문제는 협의가 이루어지지 않을 경우가 되겠습니다. 협의가 시행되지 않으면, 토지수용위원회는 소유자와 관계인의 의견진술을 듣고 수용여부와 보상금액에 대해서 '재결' 이라는 결정을 내리게 되는데, 수용재결이 나면 수용의 효과가 발생하게 됩니다. 이 같은 수용재결에 대해 불만이 있으면 재결서를 받은 날로부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의를 신청해야 하며, 이도 불만족스러운 경우, 30일 이내 다시 행정소송을 제기해야 하겠습니다.
지방토지수용위원회의 수용재결에 의해 수용이 이루어지고, 보상금액이 결정된 단계에서는 우선 기간내에 이의 신청을 하거나, 바로 사업시행자를 피고로 하여 법원에 보상금증액소송을 제기해야 하는 상황이 됩니다. 특히 보상금증액소송이 많은데, 이런 경우에는 반드시 법원이 선임한 감정평가사에 의한 감정을거쳐야 합니다. 대법원은 "감정 결과(수용대상토지의 보상평가액)에 차이가 생기게 된 경우, 그 중 어느 감정평가의 개별요인 비교의 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상, 각 감정평가중 어느 것을 믿어 정당한 보상가액으로 인정하는가 하는 것은 법원의 재량에 속한다" 고 밝히고 있습니다.
결국, 어느 것을 채택할지는 법원의 재량에 속한다고 보고 있는 것이지요. 실제적으로, 법원의 감정결과를 채택하는 것이 일반적이라고 볼 수 있습니다. 수용재결에 의한 보상금 산정은 토지보상법에 따라 '수용재결일' 당시의 자격시점을 기준으로 하여야 합니다.
그러나 토지수용위원회의 재결절차에서의 시가 감정은 수용재결일 이전이 기준시점이 되게 마련이며, 때문에 법원의 감정절차에서는 수용재결일 기준으로 시가 감정을 하게 됩니다.
일각에서는 "짧은 시차라도 법원 감정에 가치가 상승하는 경우가 많아서 무조건 보상금중액소송을 제기해야 한다" 고 말하기도 합니다.
하지만 수용재결일 당시를 기준으로 한 법원감정평가액이 그 이전 시점을 기준으로 한 재결감정평가액보다 작은 경우도 있으므로 주의 해야 하겠습니다. 토지수용은 국가나 지방자치단체가 공공의 필요를 위해 공익사업을 펼치는 과정에서 어쩔 수 없이 발생하는 일입니다.
그러나 다수를 위한다는 명목으로 재산권을 과도하게 침해해서는 안되며, 헌법이 정하고 있는 완전한 보상을 통해 국민에게 최대한 피해가 가지 않도록 해야 하며, 또한 토지수용을 당하는 사람도 공익을 위해 약간의 희생은 감수하여야 한다고 생각합니다.
물론, 그 과정에서 법률에 규정된 보호수단들을 잘 알아두고, 지주로서의 권리를 행사하는 것도 당연한 일입니다.