부동산 매매계약서신고제가 의무화된것은 2006년 부터입니다. 하지만 아직까지도 '다운계약서' 를 작성하는 관행이 없어지지 않고 있습니다.
'다운계약서'란 부동산매매거래시 실제 거래금액보다낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것으로서, 몇년전 진행되었던 동탄신도시의 경우 입주 시점까지 전매가 금지된 이유로 이전 거래사례가 없다 보니 이러한 다운계약서를 작성, 거래하여도 좀처럼 단속에 걸리지 않을 것이라는 생각에 마치 관행처럼 있어 왔다고 합니다. 더구나, 이번 정부발표에서 부동산 양도세완화 조치가 신문에도 발표되었지만 이전까지만 해도 부동산거래 자체를 억누를 정도로 무거웠던(2주택자 50%, 3주택자 60%) 것이 사실입니다.이러한 이유로 매도자가 매수인에게 부동산 거래가격을 깎아주고 대신 다운계약서 작성으로 양도세를 덜내는 방법을 유도하곤 했던 것이죠. 다운계약서는 현행법상 작성사실이 적발되면 중개업자, 매도인, 매수인 모두 과태료가 부과되며, 중개업자에게는 영업정지 또는 등록취소 처분이 내려질 수 있습니다.
매도인은 국세청에 명단이 통보되어 탈루 양도세액의 40% 만큼 가산금도 물게됩니다. 매수인 역시 나중에 부동산을 매도하려할 때, 양도세가 높아지는 불이익을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 매도인의 '다운계약서' 작성 유혹에 매수인이 응하여 계약서를 작성, 체결했는데 이후 부동산 매도시 부담하여야 하는 양도세가 과중할 것인데, 이 경우 매수인은 어떻게 해야 할까요? 매수인은 우선, 실제 매매계약서나 영수증 등 객관적인 증거서류를 제시해 실제 부동산 취득 금액을 증명하는 것이 중요합니다. 실제로 부동산을 취득했을 당시 매도인과 주고 받은 계약서와 매도인의 인감이 첨부된 거래사실확인서를 함께 제출 하여야 하지만, 이것은 가산세를 부담하게 될 위험이 있는 매도인의 협조를 얻어낼 가능성이 별로 없는 것이 사실입니다. 실제 계약서를 아예 작성하지 않았거나 분실했을 때에는 입금내역을 확인할수 있는 입금전표나 송금내역 확인서, 수표번호 조회 등 금융자료 제출 등을 통해 입증할 수 있습니다. 만일 입증하지 못해서 현행 세법상 취득 당시의 실제 거래가격을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액. 감정가액. 환산가액(양도가액, 현재 공시지가/과거 공시지가)의 순으로 취득가액을 적용하고 있으므로, 본인에게 유리한 매매사례가액이나 감정가액이 있다면 이를 과세관청에 주장하고, 없다면 환산가액으로 계산할 것을 요구할 수 있습니다.그러나 환산가격도 그동안 부동산 시세가 많이 상승하여 취득 당시 공시지가와 현재의 공시지가 간의 차이가 크다면 오히려 양도세 부담이 늘어날 수도 있습니다.약간의 이익을 도모하여 나중의 큰 손해를 감수하느니 법에서 정한대로 룰을 지키는 것이 현명하다 하겠습니다.