지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록해 놓은 것입니다.지적법에서는 지목을 논(전). 밭(답). 임야(임). 광천지(광). 과수원(과).목장용지(목). 염전(염). 공장용지(장). 대지(대). 학교용지(학). 주차장(차).주유소용지㈜. 창고용지(창). 도로(도). 철도용지(철). 제방(제). 하천(천).묘지(묘). 잡종지(잡) 등 28가지로 구분하고 있습니다. 괄호안의 글자는 약자로서, 등기부등본, 토지대장, 지적도 및 임야도 등에는 이러한 약자로 표시되며, 이 약자를 잘 기억해 둘 필요가 있습니다.이러한 지목에 따라서 건축물을 지을 수 있는지의 여부와 어떤 건축물을지을 수 있는지가 달라지기 때문에 결국 당해 토지의 가치를 좌우하게 되는 중요한 요소가 됩니다.예를 들어 지목이 임야. 밭. 논 등으로 되어 있는 경우에는 해당 토지에곧바로 건축물을 지을 수 없고, 대지나 공장용지. 주유소용지 등으로 지적공부상의 지목을 바꾸어야 건축행위를 할 수 있는 것입니다.
지목을 변경하려면
1. 농지전용(산지전용) 허가
2. 형질변경(토목공사나 부지조성)
3. 건축물 건축
4. 지목 변경
의 순서로 절차를 밟아야 합니다.지목이 임야인 경우에는 산지전용 허가를 받아야 하고, 지목이 전이나 답인 경우에는 농지전용 허가를 받아야 합니다. 산지전용허가를 받기 위해서는 사업계획서. 산지내역서. 지형도. 임야도 등 농림부령이 정하는 서류를산림청장에게 신청서와 제출해야 하며, 농지전용허가를 받기 위해서는해당 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회에 농지전용허가신청서를 제출한 뒤 위원회의 확인을 거쳐 농림부 장관의 허가를 받아야 합니다.
신청서를 제출할 때는 사업계획서와 소유권 내지 사용권에 관한 입증자료,지적도등본, 지형도 등을 구비해야 하며, 관할청은 허가를 하는 경우 농지전용허가대장에 이를 기재하고 허가증을 신청인에게 교부하게 됩니다.
그러나, 농지보전부담금의 납입을 조건으로 하는 농지전용허가를 한 경우에는 종지보전부담금의 납입을 확인한 후에 농지전용허가증을 교부합니다. 농지전용이나 산지전용 허가를 받은 후에는 형질변경을 해야 합니다.형질변경이란 흙을 깎아내는 절토와 성토, 정지작업 등으로 토지의 형상을 바꾸는 행위를 말합니다. 경사진 임야를 건축이 가능한 평지로 만든다던지 구덩이나 수로가 있는 전답을 흙으로 메워서 건축이 가능한 평지로 만드는것과 같은 부지공사가 형질변경인 것입니다.형질변경을 하고 난 후에는 그 토지가 속한 각 용도지역에 따라 허용되는 건폐율. 용적율과 건축 가능한 건축물을 확인한 다음 그에 맞는 건축행위를 할 수 있습니다.
끝으로, 관할 행정청에 지목변경을 신청해야 합니다. 신청을 받은 행정청은 이용 현황이나 관계법령에 적합여부 등을 조사하여 지목변경을 허가하는 경우 토지이용정리결의서를 작성하고 대장과 도면을 정리하게 됩니다.
지목변경으로 인해 등기부등본의 지목 기재를 변경하고자 하는 경우에는토지대장등본 또는 임야대장등본을 첨부해 등기촉탁서를 작성, 제출하면됩니다.
토지의 경우 최종적으로 지목이 변경되기 전에 형질변경을 하는 것만으로 해당 토지의 가격이 상승하기도 할 정도로 부동산의 가치에 큰 영향을 미치며 이러한 지목변경에 대해 제대로 알고, 제대로 이용하여 중요한 재테크의 수단으로 활용해야 겠습니다.