해외부동산 보유 시 세금문제

오늘은 해외부동산을 처분할 때 발생할 수 있는 세금문제에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 Q1. 해외 거주용 주택을 구입하여 실제 거주하다가 국내에 귀국한 경우 당해 해외주택을 양도하면 비과세된다는 말이 있는데 사실인가요?

@ 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자(국내에 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)입니다.「( 소득세법」제118조의2) - 따라서, 가족의 일부(혹은 일시적으로 가족전체)가 해외주택에서 거주하였더라도 해외주 택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우에는 양도소득세 납세의무가 있습니다.
※ 거주자 해당여부는 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단합니다.(소득세법시행령 제2 조～4조 참조)

Q2. 해외부동산을 양도하였을 경우 국내 세법상 납세의무 절차는?

@ 해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할세무서에 예정신고를 해야 합니다. • 2011년 1월 1일 이후 양도분부터 예정신고납부에 따른 세액공제가 완전 폐지되어, 예정신고를 하지 않으면 무신고가산세가 부과됩니다.
 
@ 동일 연도에 부동산 등을 여러건 양도한 경우에는 예정신고와 함께 다음해 5월에 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고·납부를 하여야 합니다.

 • 예정신고 및 확정신고·납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세 및 무납부가산세(1일 0.03%)를 부담해야 합니다.

Q3. 해외부동산 양도와 관련하여 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고·납부하였는데도 우리나라에서 이를 또 다시 신고·납부해야 되는지요. 이 경우에는 이중과세가 아닌지요?

@ 국내에 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 거주자가 해외부동산을 양도하였을 경우에는 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고·납부하였다하더라도 이와는 별도로,
- 우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도에 대한 양도소득세를 주소지 관할세무서에 신고·납부하여야 합니다.(「소득세법」제118조의2～제118조의8) @ 이때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 동 부동산 양도와 관련된 양도소 득세를 신고·납부한 경우, 동 외국납부세액은「소득세법」제118조의6 규정에 따라 세액공제 받거나 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않습니다.
- 예를 들어 특정인의 국내적용 세율이 25%이고 부동산 소재지국 세율이 15%라면 양국의 세액차이 만큼을 국내에 세금을 더 내면 되며, 반대로 특정인의 국내적용 세율이 16%이고 부 동산 소재지국 세율이 20%라면 국내에서 세금을 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세액을 환 급받을 수는 없습니다.

Q4. • 해외부동산의 양도소득세 계산은 어떻게 하는지요?

     • 양도소득세 신고 시 제출할 서류는 무엇인지요?

@ 거주자의 해외부동산에 대한 양도소득세의 계산구조는 국내자산의 양도에 따른 양도소득세 계산구조와 동일합니다. 단, 장기보유특별공제는 적용하지 않음(2008.1.1양도분부터)
@ 해외부동산의 양도소득세 신고는 모두 실지거래가액으로 과세되므로 예정신고시 이를 증명할 수 있는 아래 서류를 제출해야 합니다.(소령 제169조)

• 토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부 등본
• 당해 자산의 매도·매입에 관한 계약서 사본
• 자본적 지출액·양도비용 증빙, 감가상각비명세서
• 외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙)

Q5. 해외부동산 양도차익 계산시 외화환산은 어떻게 하는지요?

@ 해외부동산 거래와 관련된 외화환산은 다음에 정한 날 현재「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다. • 양도가액 : 양도가액을 수령한 날, 수차에 걸쳐 수령하는 경우에는 수령할 때마 다 그날의 위환율 • 필요경비 : 취득가액, 자본적 지출액, 양도비등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출 하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 위환율

• 장기할부조건 *1)의 경우 : 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일·인도일 또 는 사용수익일 중 빠른 날에 양도 또는 취득의 시기로 보게 되어 있고, 또한 외화의 환산도 그 시기에 수령 또는 지출한 것으로 보아 그날의 위 환율을 적용

Q7. 해외부동산을 취득금액보다 낮게 양도하여 양도차손이 발생한 경우 다른 국내부동산 양도차익과 통산하여 신고할 수 있는지요?

@ 해외부동산 등에 대한 양도소득은 국내자산과는 달리 「소득세법」상 별도 독립된 節(제 3장 제10절)로 규정하고 있어, 국외자산과 국내자산의 양도소득은 합산하지 아니하므로 양도 차손 또한 국내자산 양도소득금액과 통산할 수 없습니다. (「소득세법」제102조, 제118조의8,「소득세법시행령」제167조의2)
- 다만, 국외자산의 양도소득 과세표준 계산에 있어 국내자산의 양도소득 과세표준 계산 규정(「소득세법」제92조)을 준용토록 하고 있어
- 국외자산의 양도소득도 1호.토지·건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산, 2호.주식 또는 출자지분(기타자산에 해당하는 주식 제외)으로 구분하고, 1·2 호별 국외자산의 양도차손은 위 1·2 호별 다른 국외자산 양도소득금액과 통산할 수 있습니다.

※ 양도소득세 계산 시 해외주택은 국내주택 수의 계산에서 제외됨