지난호에는 해외부동산과 관련하여 취득단계에서 발생할 수 있는 세금문제에 대해 간략히 살펴보았는데요, 오늘은 해외부동산을 보유하고 있을 때 발생할 수 있는 세금문제에 대해 자주 묻는 질문 위주로 정리해보았습니다.
◈ 해외부동산 보유단계 세금문제◈
Q1. 해외부동산 중 주거용 주택을 취득하여 실제 거주할 경우에 국세청에 별도로 신고하여야 할 사항이 있 는지요?
@ 해외에 주거용 주택을 취득하고 실제로 취득자가 해외주택에서 거주함으로써 소득이 발생하지 아니하는 경우 우리나라 국세청(세무서)에 신고하여야 할 세금항 목은 없습니다. 다만, 해외부동산을 취득·보유하고 있는 자는 종합소득세 확정신고시 「해외부동산 취득 및 투자운용 (임대)명세서」를 첨부하여 제출하여야 합니다.(소득 세법시행규칙 제65조제2항제2호다목, 국세청고시 제 2009-95호, 2009.9.1)
Q2. • 해외부동산을 취득하여 타인에게 임대하였을 경우 어느나라에 임대소득을 신고하여야 하는지요? • 양국에 각각 신고해야 하는 경우 이중과세가 아닌지요?
@ 국내 거주자(거주자란 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말함)가 해외부동산(주택, 상가, 기타건물, 토지 등)을 취득한 후 동 부동산을 타인에게 임대하였을 경우,
- 동 부동산으로부터 발생되는 임대소득에 대하여는 부동산 소재지국 세법에 따라 해당국과세당국에 관련소 득세를 신고·납부하는 것과는 별도로,
- 우리나라 국세청(세무서)에 동 임대소득을 국내· 외에서 발생된 타 소득과 합산하여 신고하여야 합니다. (구체적 납부절차 및 구비서류 등은 아래 8번 질문을 참 조)
※ 거주자에 대한 과세소득의 범위(「소득세법」제3 조, 「소득세법기본통칙」 3-3) 국내·외에서 발생한 소득세가 과세되는 모든 소득에 대하여 과세됨 @ 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 납부한 임대소득관련 외국납부세액은「소득세법」제 57조의 규정에 따라 세액공제로 공제받거나 필요경비 에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대하여 이중과세는 발생하지 않습니다.
Q3. 국내 1주택을 소유하는 자 또는 무주택인 자가 해외주택을 취득하여 임대한 경우 발생된 임대소득은 종 합소득세 신고대상에 해당하는지요?
@ 해외에 소재하는 주택의 임대소득은 국내의 주택 수에 관계없이 모두 과세대상에 해당합니다. 따라서 위 주택임대소득은 종합소득에 합산하여 신고하여야 합니다.(「소득세법」제12조(2),「소득세법시행령」제8조 의2)
@ 주택의 경우 임대소득은 월세(年貰 포함) 등이며, 2010.12.31 이전에는 주택의 임대보증금·전세금 등에 대한 간주임대료는 소득으로 보지 않아 과세하지 않았 으나, - 2011.1.1 이후에는 3주택 이상 보유자 중 전세보증 금 합계가 3억원을 초과하는 경우에는 당해 전세금에 대하여 간주임대료를 과세합니다.(2009.12.31.개정 소득 세법제25조제1항, 부칙제1조)
Q4. 해외 투자용 부동산을 임대하면서 복식장부에 의한 기장을 하는 경우 이를 인정받을 수 있는지요?
@ 국제적으로 인정된 기업회계원칙에 따른 복식 장 부기장은 당연히 인정받을 수 있습니다. 제출서류는 부 동산 소재지국 과세당국에 제출한 신고서 및 재무제표 등 제 증빙을 우리나라 국세청(세무서)에 신고 시 제출 하시면 됩니다. (※ 구체적 구비서류는 아래 8번 질문을 참조)
Q5. 해외부동산 임대수입금액 등 계산시 외화환산은 어떻게 하는지요?
@ 해외부동산 임대수입금액에 대한 외화환산은 다음에 정한 날 현재「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다.
• 임대수입금액 : 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것은 그 정하여진 날, 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 것은 그 지급을 받은 날
• 필요경비 : 급여, 유지보수비, 광고비 등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때 마다 그날의 위환율
Q6. • 해외 투자용 부동산을 임대하였으나 필요경비 가 수입금액을 초과하여 결손이 된 경우에도 신고를 하 여야 하는지요?
• 이때 발생된 결손금을 국내 타 발생소득과 통산하여 신고할 수 있는지요? @ 결손금이란 사업자가 비치·기장한 장부에 의하여 당해연도의 임대소득을 계산함에 있어서 필요경비가 총 수입금액을 초과하는 경우 그 초과액을 말하며,
- 해외부동산 임대소득에 대한 결손금은 다른 소득 금액에서 공제하지 않고 국내 부동산 임대소득에 한하 여 공제할 수 있으며 남은 미공제액은 다음연도로 이월 시키게 되어 있습니다.(「소득세법」제45조①,②)
- 한편, 이월결손금은 발생연도 종료일로부터 10년 내에 종료하는 과세기간의 소득금액 계산시 먼저 발생 한 연도의 이월결손금부터 순차로 당해 소득별로 이를 공제하되, 해외부동산 임대소득에서 발생한 이월결손금은 부동산 임대소득에서만 공제 가능합니다.
@ 따라서 발생된 결손금을 공제 또는 이월시키거나, 이월결손금을 공제받으려면 반드시 비치·기장한 장부에 의하여 종합소득세 신고기간(매년 5.1.~ 5.31.)내에 관련사항을 신고하여야만 인정받을 수 있습니다. (※ 무기장 추계신고 시는 적용받지 못함)
Q7. • 해외부동산 임대 소득금액 계산과 관련하여 필요경비 입증서류가 없으면 추계신고가 가능한지요?
• 임대보증금을 받을 경우에는 임대소득금액 계산은 어떻게 하는지요?
@ 해외부동산 임대소득금액 계산과 관련하여 필요경비 입증서류가 없을 경우에는 소득세법에 의한 추계신고 방법으로 계산된 소득금액을 신고하시면 됩니다. (「소득세법」제70조④6 )