해외부동산 투자에 대한 관심이 점점 뜨거워지는 만큼 해외부동산과 관련된 세금 문제에 대해 궁금해 하는 분들도 많은 것 같습니다. 해외부동산을 취득·보유·처분하 는 경우 발생할 수 있는 세금문제에 대해 꼼꼼히 살펴본다면 보다 성공적인 투자를 할 수 있겠지요? 해외부동산과 세금에 대해 자주 묻는 질문들을 단계별로 정리해보았습니다.

◈ 해외부동산 관련 세금 개요

Q1. 해외부동산 취득·보유·처분시 어떤 절차를 거쳐야 하는지요? 특히 관련 세무절차를 알고 싶습니다.

- 해외부동산 취득계약 > 해외부동산 취득신고, 수리 > 해외부동산 취득 후 3개월 이내에 취득보고서 제출(지정거래외국환은행) > 신고,수리 후 일정시점마다 사후관리 서류제출(지정거래외국환은행) > 해외부동산 처분(양도) > 해외부동산 처분 후 3개월이내에 처분 보고서 제출(지정거래외국환은행)구체적인 은행절차는 해당 지정거래외국환은행에서 안내받으시기 바랍니다.

Q2. 해외부동산 취득·보유·처분 등 각 단계별로 발생되는 세금에는 어떤 종류가 있는 지요?

- 거주자가 해외부동산을 취득·보유·처분할 경우에 각 단계별로 국내 납세의무를 이행하여야 합니다.

취득단계 보유단계 처분 단계
관련 세목 증여세 종합소득세 양도소득세 상속.증여세
취득자금 증여 투자운용(임대)소득 부동산양도소득 상속(증여)가액

적용

 

내국

세법

10%~50%
(누진세율)
6%~35%
(누진세율)
6%~35%
(누진세율)
10%~50%
(누진세율)
세율

외국

세법

거의 적용없음 누진세율 등 누진세율 등 누진세율 등
국내과 세효과 과세해당분 전액 세율차이분 세율차이분 세율차이분

- 해외부동산관련 단계별 발생소득에 대한 제세 신고의무

취득단계 증여세 해당여부(자금출처 소명)
- 타인(부모 등 친족 포함)으로부터 자금을 증여받아 해외부동산을 취득한 경우 동취득자금을 증여받을 때 「상속세 및 증여세법」에 의하여 증여세 신고·납부
 
보유단계 종합소득세 신고·납부의무
- 「소득세법」제3조 및 「동법 기본통칙」3-3의 규정에 따라 해외 부동산
임대소득을 타 소득과 합산하여 종합소득세를 신고·납부
- 현지 국가에서 납부한 임대소득관련 외국납부세액을 세액 공제를 받거나
필요경비에 산입
 
처분단계 양도소득세 신고 납부의무
- 「소득세법」제 118조의 2-제 118조의8 규정에 따라 양도소득세를 신고·납부
- 현지국가에서 납부한 해외부동산 양도소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입
 

◈ 해외부동산 취득단계 세금문제

Q1. 해외부동산을 취득할 때 국내에 내는 세금이 있는지요?

- 일반적으로 해외부동산을 취득할 때에는 국내에 납부하는 세금이 없습니다. 다만, 당해 부동산 취득 시 취득자금을 증여받았을 때에는 증여세를 납부.

* 증여세 과세대상 : 10년 내에 부모 등 친족으로부터 일정금액〔배우자 6억 원, 직계 존비속 3천만 원(미성년자는 1천500만 원), 기타친족 500만 원〕이상을 증여받은 경우 동 일정금액을 초과하는 금액을, 친족 이외의 자로부터 증여받은 경우 증여받은 금액 전액을 과세대상으로 하고 과세최저한은 50만 원임

Q2. 해외부동산 취득명의인이 당해 해외부동산을 취득함에 따른 자금출처 소명은 얼마 이상을 하여야 하는지요?

- 세법에서는 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였거 나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우에는 다른 사람으로부터 그 자금을 증여받 은 것으로 추정합니다. 따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대하여는 증여세가 과세됩니다.

※ 자금출처 소명(다음의 경우에는 증여추정에서 제외합니다.)
증여추정 제외 : 미 입증금액 < (취득재산가액×20%와 2억 원 중 적은 금액)
□ 소명금액 범위 • 취득자금이 10억 원 미만인 경우
- 자금의 출처가 80% 이상 확인되면 나머지 부분은 소명하지 않아도 됩니다.
• 취득자금이 10억 원 이상인 경우
- 자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 2억 원 미만 인 경우에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다. □ 자금출처 인정범위(예시)
• 소유재산 처분대금 : 〔처분금액 - 공과금상당액〕
• 이자·배당·기타소득 : 〔지급금액 - 원천징수세액〕
• 사업·부동산·산림소득 : 〔소득금액 - 공과금상당액〕
• 급여소득 : 〔총급여 - 원천징수세액〕 • 재산취득일 이전의 전세금, 임대보증금, 금융기관 대출금 등

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