지목은 바꿀수 있습니다.
지목이란 땅을 사용목적에 따라 구분해 놓은 이름을 말합니다. 지적법에 따른 지목은 가장 기초적인 땅의 분류법 이라고 볼 수 있는데, 토지등기부등본에 표시됩니다. 땅은 지목에 따라 그 쓰임새와 활용도, 가치가 모두 다릅니다.
서로 인접해 있는 땅이라도 지목에 따라 값에 차이가 납니다. 때문에 투자 를 위해 땅을 살 때에는 그 지목을 반드시 확인해야 하는 것입니다. 지목은 현재 그 땅의 현재 쓰임새(현황)가 무엇인가에 따라 결정됩니다.
예를 들어 주택. 상가 등과 같은 건물이 들어선 땅은 대지로 분류되고. 농작물 재배용 땅은 전이나 답으로 분류되는 것입니다. 이때 땅의 크기와 모양과는 상관이 없습니다. 오로지 땅의 쓰임새가 지목 결정의 기준이 됩니다.
물론, 땅의 현재 쓰임새와 지목이 다른 경우도 있습니 다. 이 경우 토지등기부등본을 보면 실제 지목을 확인해 볼 수가 있습니다. 지목을 정할 때는 한 필지마다 하나의 지목을 설정하는게 원칙인데, 이를 '일필 일목' 의 원칙이라고도 합니다.
사람도 중간에 이름을 바꿀 수 있는 것처럼 땅의 지목도 변경이 가능합니 다. 하지만 지목의 변경은 땅 주인이 임의대로 할 수 있는 사항이 아닙니다. 반드시 법으로 정해진 행정절차를 밟아야 하는 것입니다.
지목의 변경절차를 '전용' 또는 '변경' 이라고 부릅니다. 전, 답 등을 대지로 바꿀 때는 땅 소재지 관청에서 '농지전용'절차를 밟아야 하고, 임야를 대지 등으로 바꿀 때도 마찬가지로 '형질변경' 허가를 받아야 합니다.
해당 관청의 허가를 받아 밭을 대지로 바꾸면 땅값이 대략 30~40% 오른다고 볼 수 있습니다. 임야를 대지로 바꿔도 마찬가지 입니다. 이처럼 지목이 바뀌면 땅값이 달라지는 이유는 지목변경에 따라 땅의 활용 가치가 달라지기 때문입니다.
대지의 경우 건물을 지을 수도 있고, 농사를 지을 수도 있는 등 그 활용가치가 높아지지만 전·답은 농작물을 재배하는 용도로만 사용해야 합니다. 이를 어기고 지목이 전.답인 땅에 건축물을 지으면 과태료 등의 벌금이 부과 됩니다.
대지 - 동일한 지역일 경우, 지목이 대지인 땅의 값이 가장 비싼 경우가 많습니다. 28개 지목중 땅의 활용도가 가장 높기 때문입니다. 땅중의 땅이라 할 수 있습니다. 대지도 땅의 모양이나 입지에 따라 가격이 천차만별입니다. 일반적으로 경사 15도 미만의 정방형이나 장방형의 대지는 땅값이 비싸나, 고압선 등이 지 나가는 곳은 쌉니다.
지적법상 대지에는 주택. 상가. 사무실. 문화시설 등의 건축물을 지을수 있 습니다. 하지만 대지라도 건축물을 지을 수 없는 땅도 있으니, 관청에서 '대지증명원'을 발급받아 확인하여야 합니다. 대지는 외지인도 매입이 가능하나, 단 토지거래구역 내의 대지는 허가를 받아야 합니다.
잡종지 - 대지와 땅값 수준이 비슷한 땅으로 잡종지란, 특별히 정해진 용도가 없는 땅을 말합니다. 따라서, 어떤 용도로도 지목변경이 가능합니다. 물론 쓰임새가 많겠지요. 주택 등의 건축만 가능한 대지와는 달리 주유소, 자동차운전학원, 주차장, 납골당 등의 설치가 가능합니다. 물론 잡종지에 건물을 지으려면 반드시 지목을 대지로 바꿔야 합니다.
전·답 - 전·답은 농작물을 재배하는 땅을 말합니다. 농지법상의 농지와 같은 의미입니다.
전, 답은헌법에 규정된 '경자유전' 의 원칙에 따라 오직 농민만이 소유할 수 있는 것이 원칙입니다. 도시인이 토지거래허가구역내 전, 답을 사려면 전 가족이 1년이상 거주해야 합니다. 다만, 정부는 2003년부터 농지법을 바꿔 주말체험용일 경우에는 도시인이라도 300평 미만의 전답은 소유할 수 있도록 하고 있습니다. 또한 건축물을 짓기 위해 전. 답을 대지로 바꿀 수 있는 자격도 땅 소재지 거주자로 제한 하고 있습니다.
임야 - 임야란 다년생 식물이 식재된 땅입니다. 전, 답과 동일한 수준의 규제가 적용되는 땅으로, 외지인의 취득이나 지목변경에 제한이 따릅니다. 전. 답과 마찬가지로 토지거래허가구역내 임야도 현지 거주요건을 채워야 매입이 가능합니다. 투자가치가 높은 땅으로는 관리지역 세분화에 따라 계획관리지역으로 편입될 전답을 꼽을 수 있습니다.