점포를 임대하였습니다. 또한 계약체결시 “임차인이 임차기간 중 1개월 이상 계속하여 영업을 하지 않을 때 에는 임차인이 시설한 일체를 포기하는 것으로 하며 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있다”는 내용의 약정을 하였습니다. 그런데 을은 6개월 전부터 점포의 문을 닫고 영업을 하지 않고 있을뿐 아니라 석달치 이 상의 임대료를 지급하지 않고 있어 갑은 결국 임대차계약을 해지하고 건물의 명도를 청구하였습니다. 그러나 을은 위 점포의 시설에 설치한 유리출입관과 샤시 설치비, 기타 전기 및 배관시설보수비를 돌려 줄 것을 요 구하며 건물의 명도를 거절하고 있습니다. 을이 설치한 시설 및 보수비를 돌려주어야 하는지요?
<해설>돌려주지 않아도 됩니다.
임차인은 임차물의 보존에 관하여 들인 필요비나 임차물을 개량하는 데 들인 유익비의 상환을 청구할 수 있습니다(민법 제626조). 물론 이 때의 필요비나 유익비는 임대인의 입장에서 판단하여야 하므로 임차 인의 특정 목적을 위하여 투입된 필요비나 유익비의 상환은 청구할 수 없습니다.
또 건물 임차인의 경우 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(민법 제646조).
이것을 부속물매수청구권이라고 합니다. 사례에서 전기 및 배관시설 보수비는 필요비에 해당한다고 볼 수 있고, 유리출입문과 샤시설치비는 부속물이라고 볼 수 있으므로 을의 요구는 필요비상환청구 및 부속물 매수청구라고 하겠습니다.
그런데 사례에서 “임차인이 1개월 이상 계속하여 영업을 하지 않은 때에는 임차인이 시설한 일체를 포기 한다”는 약정이 있는데 이 약정은 필요비상환청구 및 부속물매수청 구권을 포기하는 내용의 약정이라고 할 것입니다. 따라서 이 약정에 의하여 갑이 을의 청구를 거절할 수 있을 것입니다.
그러나, 필요비나 유익비상환청구권은 당사자 간의 약정으로 포기할 수 있지만, 부속물매수청구권의 포기 약정은 민법 제652조에 의하여 그 효력이 없습니다. 민법 제652조 는 부속물매수청구권의 규정에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하고 있기 때문입니다.
이렇게 보면 갑은 적어도 부속물인 유리출입문과 샤시설치비는 지급 하여야 할것같기도 합니다. 그러나 우리 판례는 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다고 합니다(88다카7245 판결).
이것은 자신의 잘못으로 임대차관계가 종료된 경우까지 부속물매수청구 권을 인정해 줄 필요가 없다는 취지로 이해할 수 있을 것입니다.
어찌되었건 이러한 판례의 태도에 따르면 사례에서 갑의 임대차계약 해지는 을의 차임연체라는 채무불 이행으로 인한 것이므로 임차인 을은 부속물매수청구권도 주장할 수 없습니다.