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임차인의 부속물매수청구권과 비용상환청구권
이재근 변호사  |  panews@hanmail.net
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승인 2022.07.13  11:37:01
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 갑은 을에게 보증금 3,500만원, 임대차기간 3년으로 하여 약 15평 정도되는 점포를 임대하였습니다. 또한 계약체결시“임차인이 임차기간 중 1개월 이상 계속하여 영업을 하지 않을 때에는 임차인이 시설한 일체를 포기하는 것으로 하며 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있다”는 내용의 약정을 하였습니다. 그런데 을은 6개월 전부터 점포의 문을 닫고 영업을 하지 않고 있을뿐 아니라 석달치 이상의 임대료를 지급하지 않고 있어 갑은 결국 임대차계약을 해지하고 건물의 명도를 청구하였습니다.

그러나 을은 위 점포의 시설에 설치한 유리출입관과 샤시 설치비, 기타 전기 및 배관시설보수비를 돌려 줄 것을 요구하며 건물의 명도를 거절하고 있습니다. 을이 설치한 시설 및 보수비를 돌려주어야 하는지요?

 

<해설> 돌려주지 않아도 됩니다.

 

임차인은 임차물의 보존에 관하여 들인 필요비나 임차물을 개량하는데 들인 유익비의 상환을 청구할 수 있습니다(민법 제626조). 물론 이 때의 필요비나 유익비는 임대인의 입장에서 판단하여야 하므로 임차인의 특정 목적을 위하여 투입된 필요비나 유익비의 상환은 청구할 수 없습니다. 또 건물 임차인의 경우 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(민법 제646조). 이것을 부속물매수청구권이라고 합니다. 사례에서 전기 및 배관시설 보수비는 필요비에 해당한다고 볼 수 있고, 유리출입문과 샤시설치비는 부속물이라고 볼 수 있으므로 을의 요구는 필요비상환청구 및 부속물매수청구라고 하겠습니다.

그런데 사례에서 “임차인이 1개월 이상 계속하여 영업을 하지 않은 때에는 임차인이 시설한 일체를 포기한다”는 약정이 있는데 이 약정은 필요비상환청구 및 부속물매수청구권을 포기하는 내용의 약정이라고 할 것입니다.

따라서 이 약정에 의하여 갑이 을의 청구를 거절할 수 있을 것입니다. 그러나, 필요비나 유익비상환청구권은 당사자 간의 약정으로 포기할 수 있지만, 부속물매수청구권의 포기 약정은 민법 제652조에 의하여 그 효력이 없습니다.민법 제652조는 부속물매수청구권의 규정에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하고 있기 때문입니다.

이렇게 보면 갑은 적어도 부속물인 유리출입문과 샤시설치비는 지급하여야 할 것같기도 합니다. 그러나 우리 판례는 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다고 합니다(88다카7245 판결). 이것은 자신의 잘못으로 임대차관계가 종료된 경우까지 부속물매수청구권을 인정해 줄 필요가 없다는 취지로 이해할 수 있을 것입니다.

어찌되었건 이러한 판례의 태도에 따르면 사례에서 갑의 임대차계약 해지는 을의 차임연체라는 채무불이행으로 인한 것이므로 임차인 을은 부속물매수청구권도 주장할 수 없습니다.

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