이번 시간에는 여러가지 상황을 전제로 우리가 흔히 겪을 수 있는 일들을 역시 문답식으로 정리해 보겠습니다.

문 : 재건축대상 지역의 주택을 임차하면서 '관리처분계획인가시 임대차가 종료한다' 는 것으로 약정하고임대차계약을 체결한 경우, 주택임대보호 법상 2년간의 임대차기간이 보장되는지에 관한 질문입니다.

답 : 위의 사안의 경우 주택임대차보호법상 2년간의 임대차기간이 보장되는지 여부는 당해 임대차계약이 관리처분계획의 인가일 이전에 체결되었는지 아니면 그 이후에 체결되 었는지의 여부에 따라 결론을 달리합니다. 왜냐하면, 관리처분계획인가일 이전인지 여부에 따라 주택임대차보호법의 적용이 달라지기 때문입니다.

1) 관리처분계획인가일 이전에 주택임대차 계약을 체결한 경우 - 이경우에는 주택임대차보호법 제4조 제 1항이 적용됩니다. 즉, 주택 임대차 보호법 제4조제1항은 " 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다" 고 규정하고 있고, 같은 법 제10조는 "이 법에 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다" 고 규정하고 있습니다.

따라서, 이 경우 쟁점은 "관리처분계획의 인가시 임대차가 종료"하는 것으로 정한 약정이 임차인에게 불리한 것인지 여부입니다. 임차인에게 불리하다면 이 약정은 효력이 없으므로 무효가 되고 따라서 법 제4조 제1항에 따라 2년간의 임대차기간이 보장됩니다.

특별한 사정이 없는 한 "관리처분인가 시 임대차가 종료" 하는 것으로 정한 약정은 임차인에게 불리하다고 할 수 있습니다. 따라서 위의 약정은 무효이므로 임차인은 2년간의 임대차 기간을 주장할 수 있습니다. 그런데, 만일 임대차기간을 위와 같이 정하면서 그 대가로 보증금이나 월세를 파격적으로 저렴하게 하기로 하는 등의 사정이 있는 경우, 위와 같은 약정이 반드시 임차인에게 불리하다고 단정할 수 없습니다.

따라서 이와 같은 사정이 있는 경우라면 위 약정은 유효하므로 ' 관리처분인가시' 임대차 기간이 종료 된다고 할 것입니다.

2) 관리처분계획인가일 이후에 주택임대차 계약을 체결한 경우

- 도시 및 주거환경정비법 제44조제5항은 " 제48조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권, 전세권설정계약 또는 임대차계 약의 계약기간에 대하여는 민법 제280조 제 281조 및 제312조 제2항, 주택임대차보호법 제4조 제1항, 상가건물임대차보호법 제9조 제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다" 고 규정하고 있습니다.

도시 및 주거환경정비법이 주택임대차보호법에 대하여 특별법의 지위를 가지므로 결국, 관리처분계획의 인가일 이후의 주택 임대차의 경우에는 2년간의 임대차기간을 보장하는 주택임대차보호법 제4조 제1항이 적용되지 않습니다.

따라서 이 경우에는 재건축에 따라 건물 철거할 때 임대차가 종료한다고 할 것입니다. 위와 같은 내용은 재개발사업, 주거환경정 비사업의 경우에도 동일하게 적용되며, 상가 건물임대차보호법 상의 상가임대차의 경우에도 같습니다.

 문 : 상가건물에 대한 권리금이 중개대상물 에 해당되나요?

 답 : 권리금은 일반적으로 어떤 종류의 권 리를 양도하는 대가로서 지급되는 금전으로서 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제3조의 중개대상물이 아니기 때문에 권리금에 대한 중개업자의 권리 알선행위는 중개행위에 해당되지 않습니다.

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