주택을 매매하면서 발생한 차익은 양도소득세를 내야합니다.

 예를 들어 1억에 산 집을 2억 5천에 팔게 되면 1억 5천의 차익(2.5억-1억)이 발생하게 되고, 이 차익에 대해 양도소득세를 내는 것입니다.

반대로 차손이 발생한 경우(1억에 산 집을 8천에 파는 경우 차손 2천)에는 양도소득세가 없습니다.

국민의 주거안정을 위해 1세대 1주택의 경우 일정요건을 갖춘 경우 차익이 생기더라도 양도소득세를 과세하지 않는데, 이를 ‘1세대 1주택 비과세’라고 합니다.

비과세를 받기 위한 일정요건은 다음과 같습니다.

1. 비과세 요건

(1) 1세대가 1주택만 보유할 것(2) 2년 이상 보유후 매도할 것(취득 당시 조정지역내 주택을 구입했다면 2년 거주요건 있음)(3) 매매가액이 12억원 이하일 것(2021.12.08.이후 양도시)

위 3가지 요건을 갖춘 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 1주택자 이지만 12억원을 초과하여 매매한 경우 12억 초과분에 대해서만 과세하므로 양도소득세 부담이 크지 않습니다.

2. 1세대 요건

비과세 요건 판단시 주택수는 인별로 계산하는 것이 아니라 ‘세대’별로 계산합니다.

세대란 거주자 및 그 배우자와 자녀를 포함합니다. 

배우자와 자녀는 주민등록상 주소를 달리해도 같은 세대로 봄에 유의해야 합니다.

30세 미만의 미혼자녀는 원칙적으로 부모와 따로 살아도 부모와 같은 세대로 봅니다.

그러나 30세 미만의 미혼자녀라도 부모와 주민등록이 따로 등재되어 있고 중위소득의 40%이상의 소득(2022년 1인 기준 월 777,925원)이 있는 경우 별도 세대로 인정합니다.

양도일 현재 세대 요건을 판단하므로 부모와 자녀 모두 주택을 가지고 있는 상태에서 자녀가 미혼이고 아직 취업하지 않았다면, 만 30세가 될 때까지 매매를 미루는 것도 절세 방법입니다.

3. 유의사항

세무서에서 생계를 같이하는 1세대인지 판단하는 가장 우선적인 방법으로 주민등록등본을 활용합니다.

따라서 실제로 같이 살고 있지 않다면 주민등록상 세대분리를 먼저 해놓고 주택을 매매하는 것이 좋습니다.

물론 같은 주민등록상 같은 주소지에 같이 있다 하더라도 각각의 직업과 소득이 있어 서로 독립적으로 생활함을 증명하면 비과세 받을 수 있으나, 입증책임이 납세자에게 있기 때문에 번거로울 수 있습니다.

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