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보증금채권양도 후 임대인은 동시이행항변권 및 연체차임 공제를 주장할 수 있는지
이재근 변호사  |  panews@hanmail.net
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승인 2022.01.12  11:54:56
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 갑은 을에게 점포 한 동을 보증금 3,000만원에 월세를 30만원으로 하여 임대하였습니다. 

그런데 을은 자신의 채권자인 병에게 위 임대차보증금반환채권을 양도하고 갑에게 그 양도사실을 통지하였습니다. 

그러나 을은 임대차보증금채권을 양도한 이후에 열 달치 월세를 내지 않았고 갑는 이를 이유로 임대차계약을 해지하였습니다. 

이 소식을 들은 병은 갑에게 보증금 3,000만원을 반환하여 줄 것을 요구하고 있습니다. 

이러한 경우 갑은 보증금에서 을의 밀린 월세 300만원을 공제할 수 있나요. 

또 을로부터 점포를 명도받을 때까지 보증금을 지급하지 않아도 되나요?

 

<해 설> 점포를 명도받을 때까지 보증금의 지급을 거절할 수 있고 밀린 월세 300만원을 공제할 수 있습니다.

원래 임대인은 임대차종료시 임차인의 채무불이행으로 인한 손해배상채권이 있을 경우 임대차보증금에서 그 액수만큼 공제할 수 있습니다. 

또 임대인은 임차인이 목적물을 반환할 때까지 보증금의 반환을 거절할 수도 있습니다(동시이행의 항변권). 

임대차보증금반환채권이 양도되었다고 하더라도 임대인의 이러한 권리가 소멸되지는 않습니다.

따라서 갑은 점포를 명도받을 때까지 보증금의 지급을 거절할 수 있고, 밀린 월세 300만원을 보증금에서 공제할 수 있습니다.

참고로 임대인이 임차인으로부터 건물을 명도받지 않았다는 이유로 보증금의 지급을 거절할 경우 임대차보증금채권을 양수받은 사람은 어떠한 조치를 취할 수 있을지에 대해서 설명하자면,  임대차보증금채권의 양수인의 입장으로서는 임대인의 이러한 주장이 여간 부담스러운 것이 아닙니다. 

만일, 임차인이 건물명도를 계속 거절하고 있는데, 임대인이 소송을 통해서라도 건물을 명도받으려고 하지 않는다고 한다면 임대차보증금채권의 양수인으로서는 계속하여 돈을 받을 수 없습니다.

이러한 경우 임대차보증금채권의 양수인은 임대인을 대위하여 임차인에게 건물의 명도를 구하는 소송을 제기할 수 있습니다.

이렇게 하여 건물이 명도될 경우 임대인에게 보증금의 지급을 청구하여야 할 것입니다. 

이 때 양수인은 임차인에게 건물의 명도를 구하는 소송과 임대인에게 보증금의 지급을 청구하는 소송을 병합하여 제기할 수도 있습니다.

 

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