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부동산 매도인이 다른 사람에게 이중으로 부동산을 팔아 버린 경우 부동산의 소유권을 취득할 수 있는 방법
이재근 변호사  |  panews@hanmail.net
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승인 2021.12.15  11:35:41
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 갑은 을로부터 대지 100평을 매수하여 잔금까지 치렀습니다. 그런데 위 대지 부근에 도로가 개통된다는 소문이 떠돌자 을은 병에게 위 대지를 매도하고 소유권이전등기를 넘겨주었습니다. 갑은 먼저 위 대지를 매수하였고, 잔금까지 지급하였으므로 당연히 위 대지가 갑의 소유라고 생각하고 있었습니다만 병은 자기가 등기를 갖추었으니 자신의 소유라고 주장하며 갑에게 위 대지를 인도해 줄 것을 요구하고 있습니다. 갑이 대지의 소유권을 취득할 수 있는 방법은 없나요.

 

<해설> 타인의 부동산을 매수하여 소유권을 취득하기 위해서는 부동산에 대한 매매계약을 체결하는 것 이외에 소유권이전등기를 갖추어야 합니다(민법 제186조). 

갑은 매매계약을 체결하고 중도금까지 지급하였다고 하더라도 소유권이전등기를 하지 않았다면 아직 소유권을 취득하지는 못합니다. 이러한 상황에서 을은 위 대지를 병에게 매도하고 소유권이전등기까지 넘겨주었으므로 위 대지의 소유권은 병에게 넘어갔습니다. 따라서 갑은 을에게 위 대지의 소유권이전을 청구할 수도 없고 다만 을에게 채무불이행으로 인한 손해배상만을 청구할 수 있을 뿐입니다.

그러나 만일, 병이 갑과 을 간의 매매사실을 알고서도 을의 이중매매를 적극 권유하여 부동산을 매수한 것이라면 을과 병간의 매매계약은 무효가 됩니다. 현행 민법은 계약자유의 원칙을 근간으로 하고 있어 부동산을 이중으로 매매하였다고 하더라도 그것만으로서 매매계약을 무효라고 할 수는 없습니다만, 우리 대법원은 “부동산의 이중매매에서 두 번째 매수인이 첫 번째 매매사실을 알고서도 매도인인 이중매매에 적극 가담한 경우 두 번째 매매행위는 반사회적 법률행위(민법 제103조)로서 무효(70다2038 판결 외 다수)”라고 하고 있습니다. 

따라서 병의 소유권이전등기는 무효인 매매계약에 의해 경료된 등기이므로 원인무효의 등기로써 말소되어야 하며, 을은 여전히 위 대지의 소유자이기 때문에 귀하에게 소유권이전등기를 하여 줄 의무가 있습니다. 이때 갑이 소유권을 취득하기 위해서는 대지의 소유자인 을을 대위하여 병을 상대로 소유권이전등기말소청구소송을 제기하고(민법 제404조), 을을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기하여 승소판결을 받아서 소유권이전등기를 경료 하여야 합니다.

그러나 이와 같이 부동산의 이중매매를 무효로 볼 수 있는 것은 예외적인 경우이고 대부분 이중매매 되어버린 경우 매수인은 손해배상을 받는 것으로 만족하고 토지의 소유권을 취득하지 못하는 경우가 대부분입니다. 이러한 사태를 막기 위해서는 부동산 매수인은 부동산 매도인이 토지를 제3자에게 이중매매하려고 하는 기미가 보일 경우 그 부동산에 대하여 처분금지가처분을 신청하여 가처분등기를 경료하거나 혹은 매도인에게 요청하여 가등기를 경료하여야 합니다. 이러한 가처분등기나 가등기가 경료 된 후에는 제3자가 그 부동산을 이중으로 매도하여 소유권을 취득하였다고 하더라도 매수인은 잔금을 치르고 난 다음 부동산의 소유권을 취득할 수 있습니다.

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