▲이태희 공인중개사
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이번시간에는 전시간에 이어서 차임(보증금)증감청구권에 대하여 알기쉽게 사례를 문답식으로 알아보겠습니다.

문; 오피스텔(사무용)을 임대기간 1년으로 월세계약하고 난 후 1년이 지난 시점에서 임대인이 일방적으로 15%의 차임인상을 요구하고 있어 다른곳으로 이사하고자 할경우 중개수수료 부담은 어느쪽에서 부담하여야 하는지요?

답; 본 건의 경우 묵시의 갱신 이후에 임대인의 갱신거절로 인하여 임대착계약을 해지하는 경우 임차인은 특별한 약정이 없는 한 목적물의 인도시까지 종전의 차임을 부담하시면 될 것입니다. 이 경우 새로운 임차인과 맺은 임대차계약의 중개수수료는 임대인이 부담하여야 할 것입니다.

즉, 기한의 도래 여부에 상관없이 계약기간 중 중도해지 시 중개수수료를 부담한다는 특약사항이 없는 한 임대인이 부담하여야 할 것입니다. 묵시적 갱신의 경우 임대차기간의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보고 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다.

묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있고 임대인인 그 통지를 받은 날로부터 3월이 경과하면 계약해지의 효력이 발생하므로 계약종료를 주장하고 보증금반환을 요구할 수 있습니다.   따라서 양 당사자의 합의가 없는 경우 임대인이 중개 수수료를 부담하여야 합니다.

[관련판례] 서울 지방법원 민사 9부 1998. 7. 1 선고. 97나55316호 1년을 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우에 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한, 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로 임대인은 임차인이 약정한 임대차 기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나, 임차인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차계약체결을 위하여 중개수수료를 지불하여야 하므로, 임차인이 중개 수수료를 부담하여야 한다고 볼 수 없다.

문; 상가건물임대차보호법 적용이 안되는 2억6천만원 초과의 상가입니다. 그런데 임대인이 계약을 3년으로 하되, 2년 후에는 월세를 올린다고 합니다. 계약기간이 3년인데 2년 후에 월세를 올릴수 있다는 것인데, 단순히 임대차 계약기간만 3년으로 하고, 월세에 대한 부분은 특약등에 의해 별도로 계약할 수 있는 것인지요? 통상 계약기간이 3년이라 함은 그 안에 보증금. 월세. 기간 이렇게 통합해서 말하는 것이 아닌지요?

답; 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 임대차의 경우 민법이 적용됩니다. 민법 제628조는 '임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다' 고 규정하고 있습니다. 따라서, 임대차기간중 이라도 약정차임이 상당하지 않게되는 사정이 있다면 임대인은 차임의 증액의 청구를 할 수 있습니다.

특히, 상가건물임대차보호법과는 달리 이 경우에는 차임 증액의 한도나 기간과 같은 제한이 없습니다. 다만, 임대인이 일방적으로 차임을 증액하고 이를 임차인이 지급하지 않는다고 해서 바로 임대차계약을 해지할 수는 없고, 임대인의 증액청구에 대해 임차인이 이를 거부하는 경우 임대인으로서는 소송을 제기하여 법원의 판결을 받아야 증액된 차임을 받을 수 있습니다.   또한, 이 경우 약정차임이 불상당하게 되었다는 점에 대하여는 임대인 측에서 입증해야 합니다.

문; 주택임대차 2년 만기도래로 다시 연장하고 임대차 보증금증액사항이 발생할 경우 기존계약서 뒷면에 인상된 보증금과 지급일자 그리고 수령인을 명기하면 확정일자가 이미 되어 있기에 위의 계약서는 하자가 없는 계약서인지 아니면 기존계약서에 확정일자가 있더라도 변경된 보증금증액이므로 다시 확정일자를 받아야 하는지요?

답; 결론적으로, 계약연장기간과 증액된 보증금을 표기한 별도의 임대차계약서를 작성한 후 여기에 새로운 확정일자를 받는 것이 좋을 듯 합니다. 기존의 확정일자로는 증액된 보증금에 대한 우선변제권을 확보할 수 없을 수 있습니다.

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