문; 식당 3천만원/2백만월에 임대기간은 2010. 2. 1~2012. 2. 1까지로 했읍니다. 임대인이 보증금과 월세를 같이 9%씩 올려달라고 하는데 어떻게 해야 할까요?
답; 상가건물임대차보호법 제11조제2항은 '증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년이내에는 하지 못한다고' 규정하고 있습니다. 따라서, 임대인이 임대차계약체결 또는 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에 일방적으로 차임의 증액을 청구하는 경우 효력이 없습니다.
상가건물임대차보호법 시행령 제4조는 '차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다'(개정 2008. 8. 21)고 규정하고 있는바, 여기에서 '차임 또는 보증금'의 의미를 어떻게 해석할 것인지가 문제됩니다.
그 의미를 '차임과 보증금의 합산한 금액'을 의미한다고 보는 것이 유력한 견해입니다. 따라서, 차임과 보증금 어느 한쪽의 증액부분이 100분의 9를 초과하더라도 보증금과 월차임을 합산한 금액의 100분의 9를 초과하지 않는한 유효하다고 할 것입니다.
차임과 보증금을 합산하는 방법은 차임을 보증금으로 환산하는 때에는 월차임에 100을 곱하고, 보증금을 차임으로 환산하는 때에는 보증금에 1/100을 곱하면 됩니다.
위에서 본 바와 같이 시행령에는 '9%를 초과하지 못한다' 고 규정하고 있으므로 임차인의 요청에 따라 인상범위를 그 이하로 정하는 것은 상관없습니다.
한편, 증액청구는 '차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때'에 할 수 있는 것이고, '불증액의 특약'이 없어야 할 수 있는 것이지 무조건 할 수 있는 것은 아닙니다.
이와같은 문제를 포함한 적절한 증액의 결정문제는 결국 법원판결로 결정될 수 밖에 없습니다. (상가건물임대차보호법시행령 제4조 개정 2008. 8. 21)
문; 2억6천만원 초과보증금인 상가는 상가건물임대차보호법 적용대상이 안되는 것으로 알고 있습니다.그런데 보증금이 3억원~4억원 되는 상가의 경우에 1. 차임인상시 법정한도 이내로만 인상할 수 있는지요? 2. 5년까지 임대차 갱신을 할 수 있는지요?
답; 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아닌 임대차의 경우에는 민법이 적용됩니다. 민법 제628조는 '임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다'고 규정하고 있을 뿐, 특별한 차임증액의 한도를 정하고 있지 않습니다.
민법에는 임차인의 5년간 갱신청구권과 같은 규정이 없습니다. 다만, 민법 제639조 에서 묵시의 갱신 관련 조항이 있을 뿐입니다.