문 : 베란다 샷시 실리콘 사이로 빗물이 스며들고 옥상에서도 방수가 잘 안되는 부분을 확인,설명하지 않았을 경우 중개업자의 업무상 과실에 해당하는지요?
답 : '공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률' 제25조(중개대상물 확인.설 명)의 규정에 따르면 중개업자가 의뢰를 받은 경우 당해 중개대상물의 상태, 입지 및 권리 관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개대상물에 관한 권리를 취득 하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하며 성실.정확하게 설명하고 등기부등본등 설명의 근거자료를 제시하도록 되어 있습니다.
따라서 중개업자는 난방 작동상태, 벽면의 균열 및 누수 상태에 대하여 정확하게 설명을 하고 중개대상물 확인. 설명서에 기재하여야 하며, 또한 중개업자가 이를 위반한 경우 동법 제39조 1항(업무정지)의 규정에 따라 관할 등록관청은 6월 이내의 업무정지처분을 할 수 있습니다.
본건에서는 매도자의 불량샷시에 관한 교체문제는 민법 제581조의 물건의 하자에 관한 규정에서 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 매수인이 그 사실을 안 날로 부터 6월 내에 행사하여야 합니다.
문 : 중개업자가 중개대상물 확인. 설명서에 난방의 하자, 벽지균열, 에어컨누수 여부등 에대해 사실과 다르게 기재한 경우, 중개 업자를 행정처분할 수 있나요?
답 : '공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률' 제 25조의 규정에 따르면 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에 당해 중개 대상물의 상태, 입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인 하여 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하며, 성실정확하게 설명하고 등기부등본등의 설명의 근거자료를 제시하도록 되어 있습니다.
따라서 중개업자는 난방 작동상태, 벽면의 균열 및 누수 상태에 대하여도 정확하게 설명을 하고 중개대상물 확인 설명서에 기재하여야 합니다. 또한, 중개업자가 이를 위반한 경우 동법 제39조 제1항의 규정에 따라 관할 등록관청은 6월이내의 업무정지처분을 할 수 있습니다.(국토해양부 유권해석 수정일자 2008. 3. 31)
매도인의 하자담보책임에 대하여 알아보 았습니다. 많은 참고 되시었기를 바라며 계속 하여 임대인이 만기시점에 임대료를 증액요구하는 경우(차임-보증금 증감청구권)에 대하여 알아보겠습니다.
문 : 2년 계약기간 만료 후 묵시적 갱신이 되어 임차인이 계속 거주하고 있는 상황에서 임대인이 소급하여 만기시점에 임대료를 올려달라고 할 때 임대료를 올려줘야 하는지요?
답 : 묵시적 갱신이 된 경우 주택의 경우 임차인은 임대인에게 새로운 2년 동안 임차기간을 주장할 수 있습니다. 이런 경우 임대인은 연 5%의 범위 내에서 임대료의 증액을 요구할 수 있습니다. 그러나 소급하여 주장할 수 있는지에 대하여는 명시적인 규정이 없습니다.
이런 경우 소급하여 임대료를 청구하는 것은 허용되지 아니한다고 판단됩니다. 왜냐하면 소급하여 임대료를 청구하는 것은 임차인에게 예측하지 못한 손해를 주기 때문입니다. ( 주택임대차보호법시행령 제2조 차임 등 증액청구의 기준)
문 : 임대차계약 종료 3개월 전에 보증금증액을 요구하는 경우에도 5%에 적용되는지요?
답 : 주택임대차보호법 제7조는 약정한 차 임이나 보증금이 그 후의 사정변경으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우에는 대통령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있으므로, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방 이 차임 등의 증감을 청구한때에 한하여 적용 됩니다.
다만, 판례에서는 당사자 합의에 의 하여 5%이상 증액한 것에 대하여는 위 규정을 적용하지 않는다고 판시하고 있습니다.(대 법원 19993. 12. 7. 선고93다30532판결)