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계약 명의를 제3자로 하여 부동산을 매수하였다가 매수인이 부동산을 제3자에게 처분한 경우 소유권을 회복할 수 있는지 여부
이재근 변호사  |  panews@hanmail.net
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승인 2021.03.31  11:58:33
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 공무원 갑은 개발 목적으로 을로부터 토지 1만평을 매수하려고 하였으나, 자신의 명의로 등기를 할 경우 주위의 시선이 부담스러워 친구인 병을 매수인으로 내세워 사정을 모르는 을과 매매계약을 체결하도록 한 후, 갑이 준 자금으로 병이 매매대금을 치르고 등기를 넘겨 받았습니다. 나중에 자금사정이 악화된 갑은 병에 대하여 명의신탁약정을 해지하고 등기명의를 넘겨줄 것을 요청하였습니다. 그러나 병은 특별한 이유없이 이를 거절하고 명의신탁된 부동산을 사정을 잘 알고 있는 정에게 팔아 버렸습니다. 이런 경우 갑이 위 부동산의 소유권을 되찾을 수 있을까요?

<해설> 소유권을 되찾을 수 없습니다.

부동산실권리자명의등기에관한법률에 의하면 갑, 병 사이의 명의신탁 약정은 무효가 됩니다. 따라서, 무효인 명의신탁약정을 해지하는 것 역시 아무런 효력이 없습니다. 그런데, 부동산실명법 제4조 제2항은 무효인 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산의 물권변동을 원칙적으로 무효로 하고 있으나, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방 당사자가 되고, 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산의 물권변동을 유효라고 하고 있습니다. 

사례의 경우 명의수탁자인 병이 부동산매매계약의 일방 당사자가 되고 타방당사자인 을은 이와 같은 명의신탁 사실을 알지 못하였으므로 을, 병 사이의 물권변동(소유권이전)은 유효한 것이 됩니다. 따라서 이때에는 병이 완전한 소유권자가 되는 것입니다. 주의할 것은 이 경우 당사자 내부관계에서도 소유권자는 명의수탁자인 병이라는 점입니다. 왜냐하면 대내적으로 소유권을 명의신탁자에게 있다고 보는 것은 명의신탁약정이 유효하다는 것을 전제로 하는 것인데, 사례와 같은 경우는 명의신탁약정 자체가 무효이기 때문입니다.

결론적으로 명의수탁자 병은 대내외적으로 완전한 소유자가 되었고, 갑은 명의신탁의 해지를 요청할 수도 없기 때문에 갑은 병에게 소유권을 돌려달라고 할 수가 없습니다. 따라서, 갑은 정이 명의신탁사실을 알고서도 적극 가담하여 부동산을 매수하였다 하더라도 소유권을 돌려받을 방법이 없는 셈입니다.

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