갑은 을에게 부동산을 매도하면서 계약금으로 500만원을 받고 “매수인이 위약시 계약금을 포기하고, 매도인이 위약시 계약금의 배액을 상환한다”는 내용의 약정을 하였습니다. 그러나 중도금까지 받고 난 후 저의 자금 사정 악화로 위 부동산에 설정되어 있던 저당권이 실행되어 경매로 위 부동산의 소유권이 병에게 넘어갔습니다. 을은 갑의 계약 위반으로 부동산을 취득하지 못하게 되었다며 약정된 계약금의 배액은 물론이고 그 외에 부동산 중개수수료 등의 손해까지 모두 배상하라고 주장하고 있습니다. 갑은 을의 요구를 들어 주어야 하나요?

“매수인이 위약시 계약금을 포기하고, 매도인이 위약시 계약금의 배액을 상환한다”는 내용의 약정은 위약금 약정으로서의 의미를 가집니다. 이러한 위약금은 통상 손해배상액의 예정 또는 위약벌로서의 의미를 가지는데 그 내용은 이렇습니다.

손해배상액의 예정이란 계약의 당사자가 상대방의 채무불이행시 발생할 수 있는 손해배상액을 미리 예정하는 것을 말합니다(민법 제398조 제1항). 채무불이행이 발생하는 경우 당사자 간에는 손해배상액을 두고 서로 다투는 경우가 많으므로 이러한 손해배상액이 예정되어 있는 경우 손해액이 더 많다거나 더 작다는 주장은 할 수가 없습니다.

반면, 위약벌이란 계약 당사자의 채무불이행의 제재 내지 징벌적인 의미로서 지급되는 것입니다. 이것은 채무불이행으로 인한 손해배상과는 별도로 채무불이행을 한 당사자가 상대방에게 지급하여야 하는 돈이므로 이것과 별도로 손해배상이 따로 이루어져야 합니다.

그런데 우리 민법 제398조 제4항은 위약금은 손해배상액의 예정을 위하여 한 것으로 추정하고 있습니다. 그렇다면 사례의 위약금 약정도 당연히 손해배상액예정으로 추정되므로 달리 위약벌 약정이라는 사정이 증명되지 않는 한 을은 갑에게 예정된 계약금 상당의 손해배상액을 초과하는 손해배상을 요구할 수 없습니다.