갑은 주택을 임차하여 인도받고 전입신고까지 마치고 거주하고 있었으나 부득이한 사정으로 주민등록을 다른 주소지로 옮겼다가 다시 원주소지로 재전입신고를 하였습니다. 그러나 그 사이에 임차주택에 벌써 근저당권설정등기가 경료되어 있었습니다. 이런 경우 갑은 근저당권자에게 대항할 수 없는지요?

 
<해설> 대항할 수 없습니다.
주택임대차보호법상의 주택의 인도와 주민등록은 주택임차인에게 등기된 물권을 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있으므로 주택임대차에서는 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니라, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다는 것이 대법원의 판례입니다(97다43468 판결). 물론 퇴거하였다가 다시 재전입하였다면서 재전입시부터 새로운 대항력을 취득한다고 할 것입니다(98다34584 판결).
 
그러나 새롭게 취득한 대항력은 재전입 이후에 임차주택에 대하여 이해관계를 가지게 된 제3자들에게만 주장할 수 있을 뿐 재전입 이전에 이해관계를 갖게 된 제3자들에 대하여는 주장할 수 없습니다. 따라서 갑은 재전입 이전 근저당권설정등기를 마친 근저당권자에게 대항할 수 없습니다.
 
그러나 만일 갑은 물론 가족 전부와 최조 전입신고를 하였다가 퇴거시에는 갑 본인만 주민등록을 옮기고 가족의 주민등록을 계속 유지하고 있었다고 한다면 근저당권자에게 대항할 수 있습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법상의 주민등록은 임차인 본인 뿐 아니라 배우자 및 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되기 때문입니다.
저작권자 © 평안신문 무단전재 및 재배포 금지