이번시간에는 임차권등기의 대항력 및 임대차계약 등에 대하여 문답식으로 알아보는 시간을 갖겠습니다.
문 : 임차권등기의 대항력에 대한 법적효력은 어디까지 인가요? 다음 임차인이 들어갈 때까지 마냥 기다려야 하는 건가요?
답 : 주택임대차보호법 제3조의3제5항은 " 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만,임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선 변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항 의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대 항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다." 고 규정하고 있습니다.
법 제3조제1항의 대항요건이란 주택의 인도(점유), 전입신고를 말합니다. 따라서, 임차인이 임차권등기 시까지 위와 같은 대항요건을 상실하지 않고, 확정일자까지 갖추고 있었다면, 임차권등기 이후에 이사를 가거나(임대인등 다른 사람이 들어와 살거나), 전출신고를 하더라도 이미 취득한 대항력 및 우선변제권은 그대로 유지됩니다.
주의할것은 임차권등기가 완료될 때까지는 위 대항요건을 유지해야 한다는것 입니다. 만일 임차권등기 이전에 대항요건을 상실했다면, 즉, 집주인이나 다른사람이 들어와 살거난 아니면 주소를 이전했다면,임차권등기시부터 대항력 및 우선변제권을 취득한것이 되므로 주의 해야 합니다.
임대인이 보증금반환을 지체하고 있는 경 우에는, 임차인은 민사소송을 통해 판결문을 얻은 다음 이에 기해 임대인 주택에 대해 집행을 신청할 수 있습니다. 임대인의 보증금반환의무는 임차인의 임차권등기말소의무보다 먼저 이행해야 할 선 이행의무입니다.
문 : 아파트 소유자가 사망하였으나 상속등기가 되어 있지 않아 상속인 전부를 임대인으로 하여, 서명날인을 받고 계약을 체결하고자 합니다. 법적인 문제는 없을까요?
답 : 아파트 소유자의 사망과 동시에 상속 등기가 안되었더라도 아파트는 상속인들의 공유로 보아야 하므로 상속인들 전부와 임대 차계약을 체결하게 되면 특별한 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만 피상속인의 채무가 너무 많아 상속인들이 상속포기를 하거나 한정 승인을 하는 경우 이 아파트는 상속이 되지 않으므로 법적인 분쟁이 있을 수 있습니다.
문 : 주택의 임차인이 약정기간 1년으로 임대차계약 체결 후 6개월이 경과한 시점에서 임차인의 개인적 사유로 임대인에게 일방적으로 임대차해지를 요구하며 보증금의 반환 및 월차임지급을 거절하고 있습니다.
상기 상황에서 임대인은 임차인의 계약해지요구를 약정기간 존속을 이유로 거절할 수 있는가요? 즉,임차인의 사정에 의한 것이므로 새로운 임차인이 정해지고 그때 보증금을 반환 해도 되는지 알고 싶습니다.
임차인이 월차 임지급을 거절할 경우 차임연체가 2기이상인 경우 임대인은 차임연체를 이유로 계약 해지 를 할 수 있는지요?
답 : 임대인과 임차인간에 주택 임대차계약을 체결하면서 명시적으로 임대차계약기간을 1년으로 정한 이상, 임차인이 임대차계약 존속 중에 임의로 임대차계약을 일방적으로 해지할 수는 없습니다. (임대인에게 그 어떤 귀책사유가 있어 임대차 관계를 존속할 수 없는 등 해지사유가 있으면 가능합니다.)
이같은 상황에서 임차인이 월차임 지급을 거절하는 경우, 임대인으로서는 2기차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있고, 또한,연체차임을 보증금에서 공제할 수 있습니다.