개발부담금이란...
개발부담금 제도란 사업시행자가 국가 또는 지방자치단체로부터 인가 등을 받아 개발사업을 시행한 결과, 개발사업 대상토지의 지가가 상승해 정상 지가 상승분을 초과하는 불로소득인 개발이익이 생긴 경우, 이를 사업시행자에게 독점시키지 않고 국가가 그 일부를 환수해 그 토지가 속하는 지방자치단체 등에 배분하여 주는 제도입니다. 개발이익의 약 25%가 부과되는데, 개발이익은 개발종료시점의 지가에서 개발개시 시점의 지가와 정상적인 지가 상승분과 개발비용을 모두 합한 비용을 제거하는 방식으로 계산합니다.
즉, '부과종료시점지가 - (부과개시시점시가 + 정상지가상승분 + 개발비용)'이 되는 셈입니다. 따라서 토지를 구입해 개발을 하려는 투자자에게 어떤 항목이 개발비용으로 인정되는지의 여부가 매우 중요한 문제라 하겠습니다.
판례에 따르면 무허가주택철거보상비와 타인소유의 토지에 진입로를 개설, 자기 토지의 편익증진에 기여한 경우의 진입로 개발비용, 작물보상비, 농어촌 특별세, 택지조성 부대비용, 쓰레기처리비용 등은 개발비용으로 인정됩니다.
반면, 취득세, 등록세, 교육세, 방위세, 등기비용 등 토지의 취득과 관련된 비용과 종합토지세, 용지부대비, 임의로 기부한 금원 등은 개발비용으로 인정되지 않습니다.
한편 '개발이익환수에 관한 법률'은 건축면적이 1,650㎡ 이하의 주택건설의 경우, 개발부담금을 부과치 못하도록 하고 있는데 단, 이 경우에도 연속적으로 접해 있는 토지의 개발면적이 1,650㎡를 넘을 때는 '연접토지의 분할개발'로 보아 개발부담금을 부과하도록 하고 있습니다.
하나의 경우를 상정해보겠습니다.
A씨는 자신소유 토지 500㎡에 농지전용허가를 받아 다세대주택을 지었습니다. 이때 주위 토지의 소유자인 B,C,D 도 각각 500㎡의 토지에 대해 농지전용허가를 받아 다세대주택을 짓게 됩니다. 이에 관할 행정청은 위의 개발사업에 따른 개발부담금을 A,B,C,D에게 각각 부과 고지합니다. 관할 행정청은 A가 주변토지 소유자들과 동일한 개발사업을 사실상 분할해 시행한 경우에 해당하고 그들의 각 사업대상면적을 합하면 2,000㎡에 달해 부담금 부과대상면적(1,650㎡)을 초과하므로 개발부담금 부과대상에 해당하다고 판단한 것입니다.
이렇듯 행정청이 이른바 '연접토지의 분할개발' 에 해당한다는 이유로 개발부담금을 부과했다면 행정심판이나 행정소송을 제기해 다툴 수 있을 것입니다.
즉, 소송에서 A는 주위 토지소유자들과 동일한 사업을 분할개발을 통해 시행한 것이 아니라는 사실을 소명해야 하고, 행정청에서는 동일한 사업의 분할개발임을 입증해야 하겠습니다. A는 주위 토지 소유자들과 자신이 아무런 친인척 관계나 각별한 친분 관계에 있지 않으며, 설계나 건축을 의뢰한 회사도 다르다던지 개발에 소요되는 비용도 각자 독립적으로 투자하여 개발사업 이후 각자 다른 경로를 통해 다른 사람들에게 임대 분양했다는 사실 등을 소명하면 됩니다.