공짜로 빌려줘도 문제..?

 

가족 등 특수관계자 간에 무상으로 부동산을 사용하게 하면 소득세와 증여세가 과세될 수 있음에 유의해야 합니다.

 

자녀에게 부동산을 공짜 혹은 시세보다 현저하게 낮은 가격으로 사용하게 하는 경우 소득세 부당행위계산부인에 해당되어 소득세 과세대상이 됩니다.

 

‘부당행위계산 부인’이란 특수관계자 간 거래로 인해 그 소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 것이 인정되면 그 거주자의 행위계산과 관계 없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산하는 것을 말합니다.

 

부당하게 감소시킨 것으로 인정되려면 특수관계자 간의 거래가액과 시가와의 차액이 시가 대비 5% 또는 3억원 이상이어야 합니다. 

 

적정임대료 시가는 ‘(부동산시가 X 50% - 전세보증금)X정기예금이자율’로 계산합니다.

 

참고로 소유주(부모 등)와 자녀가 같은 집에 함께 사는 경우에는 이러한 과세문제가 발생하지 않습니다.

부동산 무상사용이익은 5년 단위로 계산하는데, “부동산가액 X 2% X 3.79(현가계수)”로 계산합니다. 

 

이렇게 계산한 무상사용이익이 1억 이상인 경우 증여세를 적용하는데, 아파트 시가가 13억인 경우 무상사용이익은 9,854만원(13억X2%3.79)으로 1억원 미만이기 때문에 증여세가 발생하지 않게 됩니다.

 

한편, 특수관계인 간 자금거래시에는 자금출처조사도 대비해야 합니다.

세법에서는 가족간의 거래는 일단 증여로 추정하기 때문에 실제로 매매대금이 오고 간 사실을 객관적으로 남기는 것이 중요합니다. 

 

과세관청이 거래대금 실제 수수여부 확인을 요청했으나 증빙이 없다면 증여세를 추징할 수 있기 때문입니다.

 

 따라서 가능한한 금융계좌로 매매대금을 입출금하여 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.