이번 시간에는 상가의 경우 거래금액 계산법과 권리금계약에 대하여 문답식으로 알아보겠습니다.
문 : 상가의 경우에도 거래금액의 계산(중개수수료 산정에 있어서)이 주택의 경우와 동일한지요?
답 : 상가의 경우에도 주택과 동일하게 거래금액을 계산합니다.(공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한법률 시행규칙 제 20조 제5항 제1호)
문 :상가거래시 보증금, 월세 권리금이 있는 경우에 중개수수료 계산시에 권리금이 포함되는지요?
답 : 판례에 의하면 '영업용건물의 영업시설과 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형적 재산가치의 양도는 중개대상물이 아니다. 따라서 유·무형의 재 산적 가치를 넘겨주고 이에 따른 권리금을 받도록 한것은 중개행위에 해당되지 않는다는 원심판결은 위법하지 아니하다( 서울행정법원 제4부 2004. 3. 19)' 고 판시하였습니다.
따라서, 상가건물의 임대차계약에서의 권리금은 이 법상의 중개수수료 규정을 적용하지 아니합니다. 즉, 권리금은 중개업자가 중개를 완성하는데 있어서의 거래금액이 아니기 때문에 중개업자가 권리금에 대 하여 받는 수수료는 이 법상의 중개수수료에 포함이 되지 않는 별도의 보수로 보아야 할 것입니다.
문 : 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 건물에 대하여 보증금과 월세가 있는 경우 어떻게 거래금액을 산정하나요?
답 : 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 최우선 변제권에 있어서 보증금과 월세가 있는 경우에는 환산보증금( 보증금 + 월 세 X 100 )으로 계산합니다.
예를 들어 보증금 5백만월에 월세 30만원의 상가라면, 500만 + 30만 X 100 = 3500 만으로 계산하면 됩니다. 이때, 중개수수료는 3500만원에 대한 요율로 계산하게 됩니다.
문 : 권리금 잔금과 임대차 잔금지급일이 동일한데 양수인이 권리금 잔금을 지급하지 않는 경우에는 임대차계약이 유효한지 궁금 합니다.
답 : 권리금계약과 상가임대차계약은 별도의 계약이므로 원칙적으로 상가임대차 계약은 유효합니다. 이런 경우 권리양도인은 계약의 효력으로서 임차인에게 권리금의 지급을 청구할 수 있습니다.
문 : 권리금계약을 체결하였는데 새로운 임차인과 임대인 사이에 본 계약을 체결하지 못했습니다. 권리금계약시 수수료 80만원을 중개인에게 지급한 경우, 수수료 반환을 요구하는 문제입니다.
답 : 임차인간의 권리금계약을 통하여 권리금이 지급되는 것은 임대차계약 체결의 효력발생으로 하는 것을 주된 목적으로하는 정지조건부 반환채무의 성격으로 볼 수 있습니다. 그러므로 중개업자의 권리금계약을 통한 중개행위는 임대차 계약으로 가기 위한 계속적 계약의 하나라고 볼 수 있으며, 권리금계약 후 반드시 임대차계약을 체결하는 것으로 임차의뢰인에게 설명이 되었을 것입니다.
위의 경우 권리금계약 후에 임대차계약이 이루어 질수 없다면 임차인은 처음부터 당해 권리금계약을 체결하지도 않았을 뿐만 아니라 권리금의 지급도 하지 않았을 것 입니다. 따라서, 당해 수수료는 중개업자가 임대차계약으로 중개완성을 이루지 못한 때에는 반환하여야 할 것으로 판단됩니다.