이번 시간에는 전 시간에 이어 차임(보증 금)증감청구권에 대하여 역시 문답식으로 사례를 알기 쉽게 말씀드리겠습니다.
문: 식당 3천만원/2백만원에 임대기간은 2010. 2. 1~2012. 2. 1까지로 했습니다. 임대인이 보증금과 월세를 같이 9%씩 올려 달라고 하는데 어떻게 해야 할까요?
답 : 상가건물임대차보호법 제11조 제2항 은 '증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다'고 규정하고 있습니다. 따라서, 임대인이 임대차계약체결 또는 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에 일방적으로 차임의 증액을 청구하는 경우 효력이 없습니다.
상가건물임대차보호법 시행령 제4조는 ' 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다'(개정 2008. 8. 21)고 규정하고 있는 바, 여기에서 '차임 또는 보증금'의 의미를 어떻게 해석할 것인지가 문제됩니다.
그 의미를 '차임과 보증금의 합산한 금액' 을 의미한다고 보는 것이 유력한 견해입니 다. 따라서, 차임과 보증금 어느 한 쪽의 증액 부분이 100분의 9를 초과하더라도 보증금과 월차임을 합산한 금액의 100분의 9를 초과하지 않는 한 유효하다고 할 것입니다.
차임과 보증금을 합산하는 방법은 차임을 보증금으로 환산하는 때에는 월차임에 100 을 곱하고, 보증금을 차임으로 환산하는 때 에는 보증금에 1/100을 곱하면 됩니다.
위에서 본 바와 같이 시행령에는 '9%를 초과하지 못한다' 고 규정하고 있으므로 임차인의 요청에 따라 인상범위를 그 이하로 정하는 것은 상관없습니다. 한편, 증액청구는 '차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감 이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때'에 할 수 있는 것이고, '불증액의 특약'이 없어야 할 수 있는 것 이지 무조건 할 수 있는 것은 아닙니다.
이와같은 문제를 포함한 적절한 증액의 결정문제는 결국 법원판결로 결정될 수 밖에 없습니다. (상가건물임대차보호법시행 령 제4조 개정 2008. 8. 21)
문 : 2억6천만원 초과 보증금인 상가는 상가건물임대차보호법 적용 대상이 안되는 것으로 알고 있습니다. 그런데 보증금이 3억원~4억원 되는 상가의 경우에 1. 차임인상시 법정한도 이내로만 인상할 수 있는지요? 2. 5년까지 임대차 갱신을 할 수 있는지요?
답 : 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아닌 임대차의 경우에는 민법이 적용됩니다. 민법 제628조는 '임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다'고 규정하고 있을 뿐, 특별한 차임증액의 한도를 정하고 있지 않습니다.
민법에는 임차인의 5년간 갱신청구권과 같은 규정이 없습니다. 다만, 민법 제639조 에서 묵시의 갱신 관련 조항이 있을 뿐입니다.
문 : 지방광역시에서 아파트 상가건물을 보증금 3천만원, 월세 110만원에 처음부터 5년 임대차 계약을 하였습니다. 5년 동안에 보증금과 월세를 증감할 수 없습니까?
답 : 차임증감 청구권은 상가건물임대차 보호법에서 뿐만 아니라 민법에서도 규정하고 있습니다. 민법의 규정은 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있어 임차기간 중이라고 차임증감이 가능하다고 해석할 수 있습니다. 그러나 급격한 경제사정 변경이 아닌 일반적인 경제사정 변경의 경우에는 차임증감을 청구할 수 없습니다. (상가건물임대차보호법 제11조 차임등의 증감청구권)