A씨는 최근 주택을 거주중인 1주택을 양도하였습니다. 9억을 넘지 않아 고가 주택이 아니므로 당연히 비과세로 생각하여 양도세 신고도 하지 않았습니다.
그러나 과세관청에서는 지방에 있는 A씨 소유의 폐가도 주택으로 보아 1세대 2주택자 이므로 양도세 신고를 해야 한다는 안내문을 받게 되었습니다.
생각지도 못한 세금을 내지 않으려면 주택을 양도하기 전에 반드시 공부를 확인하고 정리해야 합니다.
폐가나 멸실 주택이라서 ‘주택’이라는 인식을 하지 못하고 있더라도 공부상 해당 건물이 주택으로 등록되어 있다면 2주택자로 양도소득세가 과세될 수 있기 때문입니다.
물론 양도세는 실질에 따라 과세하므로 주택이 폐가 상태에 있는 등 주택으로서의 기능을 하지 못하는 경우 나머지 1주택을 양도할 때 비과세를 적용받을 수 있습니다.
그러나 이를 인정받기란 현실적으로 매우 어렵습니다.
주택 양도 당시에 공부상 등재된 다른 주택이 폐가 상태였다는 것을 누가 보더라도 인정할 수 있는 객관적인 자료를 가지고 입증해야 하기 때문입니다.
국세청에서도 고지서를 받고 난 후 소급해서 자료를 준비하는 것은 어려운 일이지만 설사 자료를 준비했더라도 이를 인정받기 매우 어렵다고 밝혔습니다.
따라서 농가주택을 새로 개축할 예정이거나 주택신축 허가를 받기가 어려워 세금부담을 감수하고서라도 보유할 예정이 아니라면 폐가상태에 있는 농가주택은 멸실시킨 후 건축물관리대장 등 공부를 정리해 두는 것이 좋습니다.
한편, 세법상 1세대 1주택자가 2년 이상 보유하다가 양도하는 주택은 양도소득세가 비과세 됩니다.
다만, 2017년 8월 3일 이후 조정지역(서울, 과천, 성남, 남양주, 동탄 2 등)에서 취득한 부동산은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
김경옥 세무사
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