이번시간에는 매도인의 하자담보책임에 대하여 알아보겠습니다.
문1: 계약금을 지급한 후, 임차인이 도배하려고 집에 왔다가 예전 임차인이 사용했던 옷장 뒤에 결로현상을 발견한 경우 임차인이 계약해제가 가능한지요?
답: 임대차계약 체결후 임차목적물에 하자가 발생한 경우에는 임대인의 의무 (민법제 623조)를 들어 수리를 요구한 후에도 수리가 안되어 목적을 달성할 수 없을 경우에는 계약을 해지 할 수 있습니다. 그러나 그 하자가 사소하여 계약목적을 달성할 수 있는 경우라면 즉, 임차를 계속할 수 있는 경우라면 임대인에게 하자로 인한 손해에 대한 배상만을 청구할 수 있을 뿐, 계약해지 사유는 아닙니다.
문2: 주택을 매매 중개한후 잔금을 치르고 매수자가 이사를 하여 입주를 하고 하자를 발견한 경우, 이렇게 발견하지 못한 중대한 하자를 발견했다면 하자담 보책임은 매도자, 매수자, 중개업자중 누구에게 있을까요?
답: 1. 하자로 말미암아 매매의 목적을 달성할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제하고 아울러 손해배상을 청구 할 수 있습니다. 목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 것이 아닌 때에는 매수인은 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이고, 계약을 해제 하지는 못합니다. (민법 제580조, 575 조)
2. 이는 매수인이 목적물의 하자를 발견한 때로부터 6개월 내에 하여야 합니다.
3. 계약을 해제한 때에는, 매수인은 기 지급한 대금의 반환을 청구할 수 있습니다.
4. 해제시 대금 반환의무는 매도인에게 있다고 할 것이나, 손해배상에 대해서는 중개업자도 과실 유무에 따라 일부 배상책임이 있을 것으로 보입니다.
문3: 빌라를 매매하여 소유권이전을 한 후 입주하기전 도배를 하려는데 기존 도배지에 누수흔적이 있어 떼어보니 벽에서 누수가 발생하였고, 장롱이 놓였던 벽이라 아마 전 소유자도 모르는 상황에서 매매를 한 것 같습니다.이런 경우 전 소유자에게 방수작업 비용을 청구 할 수 있는지?
답: 매매목적물의 하자에 대한 담보책임이 문제되는 경우입니다. 매매목적물에 하자가 있고 매수인이 이를 알지 못하고 매수한 경우 그로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에는 계약을 해제할 수 있지만 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다.(민법 제580조, 575조) 위의 사안에서 매매목적물에 누수의 하자가 있고, 매매당시 누수부분을 장롱이 가리고 있어 매수인이 이를 알 수 없었으며, 계약목적을 달성할 수 있는 경우에 해당하므로 그로인한 손해의 배상을 청구할 수 있습니다.
그 손해배상액은 그 보수 비용이라 할 것이므로 방수작업의 비용을 청구할 수 있습니다.
문4: 빌라 3층입니다. 처음 매도, 매수자 입회하에 물건지를 방문하여 벽부분에 얼룩이 있다고 중개업소 측에서 지적하였습니다. 그리고 매수인이 도배공사를 마쳤습니다. 그러나 다시 누수가 발생한 경우, 어디까지가 중개업자의 책임일까요?
답: 중개업자는 고의 또는 과실로 중개행위로 인하여 의뢰인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하여야 합니다. 위의 사안에서 중개업자는 누수 사실을 매수인에게 알려 주었고, 매수인이 이를 알고 계약을 체결하였다면 중개업자에게는 고의 또는 과실이 없다고 할 것이므로 이는 매도인과 매수인의 민사상 문제라 보입니다.
다음시간에는 매도인의 하자담보책임에 대하여 좀더 사례를 알아보겠습니다.