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부동산을 장기간 점유하면 소유권을 취득할 수 있는지
이재근 변호사  |  panews@hanmail.net
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승인 2019.09.11  11:24:55
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갑은 을로부터 토지를 매수하여 20년이 넘도록 경작하고 있으나 아직 소유권이전등기를 하지 않았습니다. 그 동안 을은 사망하였고, 을의 유일한 상속인인 병이 위 토지를 다른 사람에게 팔려고 한다는 소식을 들은 갑은 그제서야 병에게 등기를 넘겨 줄 것을 요구하려고 하나 매매계약서 등 계약사실을 입증할 만한 자료가 없습니다. 갑은 병으로부터 등기를 넘겨받을 수 있을 까요?

해설) 있습니다.
갑이 을과 매매계약을 체결한 것이 사실이라면 갑은 병에게 당연히 소유권이전등기를 요구할 수 있습니다(이 때 매수인이 부동산을 점유하고 있는 한 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않습니다). 그러나 계약사실을 입증할 만한 자료가 없다면 소송을 한다고 하더라도 승소할 수가 없으므로 사실상 등기를 할 수 없게 됩니다. 
 
이런 경우 갑은 민법 제245조 제1항의 취득시효(점유취득시효)를 주장하여 등기를 할 수 있습니다. 민법 제245조 제1항은 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다”고 하고 있습니다.
사례에서 갑은 20년이 넘도록 소유의 의사로 토지를 점유하고 있었고(이것을 “자주점유”라고 부릅니다), 토지를 점유함에 있어 폭력을 행사하거나 은밀하게 한 것도 없으므로 당연히 점유취득시효의 요건을 모두 갖추었습니다. 
 
주의할 것은 민법 제245조 제1항이 “등기함으로써 소유권을 취득한다”고 하고 있으므로 20년간 점유하고 있다고 하여 곧바로 소유권을 취득하는 것은 아니고, 등기를 하여야 비로소 소유권을 취득한다고 하는 점입니다. 
이렇게 보면 민법 제245조 제1항의 요건을 갖추었다면 소유권을 취득하는 것이 아니라, 등기를 요청할 수 있는 권리, 즉 등기청구권을 취득한다고 하여야 할 것입니다. 따라서 갑은 병에게 등기를 넘겨줄 것을 청구할 수 있습니다.
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