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이재근 변호사의 법률상담임대차기간 만료 후 보증금을 받지 못한 채 퇴거한 임차인이 경매절차에서 우선변제권을 주장할 수 있는 방법 - 임차권등기명령제도
이재근 변호사  |  panews@hanmail.net
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승인 2019.08.07  12:49:54
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 갑은 을 소유 아파트를 전세금 3천만 원에 임차하여 가족과 함께 살고 있었습니다. 그런데 얼마 전 타지로 직장을 옮기게 되어 직장 근처에 아파트를 전세로 얻어 일단 갑만 이사를 하였다가 전세기간이 끝나면 식구들을 데리고 올 생각이었습니다. 그런데 전세보증금을 받지 못한 채 이사를 가 버리면 나중에 그 집이 경매되는 경우 전세보증금을 우선변제받을 수 없다는 이야기를 들은 적이 있습니다. 이와 같은 경우 어떻게 해야 하나요.

해설) 주택임차권등기명령제도를 활용하여 임차권등기를 하면 됩니다.
주택임차인의 대항력과 마찬가지로 우선변제권 역시 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 계속하여 유지하고 있어야 합니다. 따라서 주택임대차기간이 종료하였다고 하더라도 보증금을 받지 못한 채 다른 곳으로 이사를 가 버리는 경우 나중에 그 주택에 대하여 경매절차가 진행되면 그 절차에서 우선변제권을 행사할 수 없게 되는 문제가 있습니다.
이러한 문제를 해결하기 위하여 1999년 개정 주택임대차보호법에 신설된 제도가 바로 임차권등기명령제도입니다. 주택임대차보호법 제3조의 3에 의하면 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 법원에서 이 신청을 받아들여 임차권등기명령이 발령되면 임차권등기가 경료되게 됩니다.
이러한 임차권등기가 경료되면 임차인은 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우 그 대항력 또는 우선변제권은 임차인이 다른 곳으로 이사를 가거나 전출신고를 하는 경우에도 그대로 유지되게 됩니다.
따라서 갑이 임대인에게 계약기간 만료 1개월 전 갱신거절의 의사표시를 하여 임대차계약을 종료한 후, 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료된 후 가족들과 함께 새 거주지로 이사를 가면 될 것입니다.
주의할 것은 주택임대차보호법 제6조 제1항에 의하면 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전까지 임대차계약갱신의 거절을 통지하지 아니하면 임대차계약은 자동으로 갱신되게 되어 기간이 만료되었다고 하더라도 임대차계약은 종료되지 않으므로 계약갱신의 거절을 반드시 하여야 한다는 점입니다.
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